Meeliften met de beste vastgoedfondsen

Vastgoed is een populaire beleggingscategorie onder Nederlandse beleggers. Bij het beleggen in vastgoed wordt er relatief veel van vreemd vermogen gebruikgemaakt, wat aantrekkelijk is bij de lage rente van de voorbije jaren. In combinatie met de aantrekkende economie, heeft dit geleid tot een sterk presterende wereldwijde vastgoedsector.

Wie niet voldoende vermogen heeft om direct vastgoed aan de kopen, kan via het beleggen in vastgoedaandelen een goed gespreide exposure naar deze beleggingscategorie te krijgen. Het op deze manier beleggen in vastgoed is niet helemaal vergelijkbaar met bijvoorbeeld het aankopen van een woning of bedrijfspand

Kansen en risico's

Beleggen in vastgoed heeft voordelen ten opzichte van andere beleggingscategorieën. Het biedt een stabiele inkomstenstroom door de maandelijkse huurinkomsten. Daarnaast kunnen positieve waarde-ontwikkelingen voor extra rendement zorgen over de lange termijn. Verder biedt vastgoed enige bescherming tegen inflatie, omdat de huurprijzen en de waarde van een onderliggend object een positieve relatie met stijgende prijzen hebben.

Echter, in slechtere marktomstandigheden gaan de economie en vastgoed ook hand in hand. Vastgoed is dan ook zeer afhankelijk van de stand van de conjunctuur. In het verleden zijn veel vastgoedbeleggers in de problemen gekomen door leegstand en dalende prijzen.

Verschillende vastgoedbeleggingen

Door het beleggen in vastgoedaandelen kunnen beleggers een wereldwijde exposure naar vastgoed verkrijgen. De onderliggende bedrijven zijn onder andere actief als beheerder, eigenaar, investeerder of als ontwikkelaar. Hierbij wordt vooral onderscheid gemaakt tussen commerciële gebouwen, industrie, logistiek en woningen.

Een voordeel van zogenoemde REIT's ten opzichte van andere vastgoedaandelen is dat deze in veel landen vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting, mits het netto dividend van opbrengsten minus kosten volledig wordt doorgegeven aan de onderliggende beleggers.

Andere type vastgoedaandelen zijn die van vastgoedontwikkelaars: bedrijven die voornamelijk bezig zijn met het ontwikkelen van panden. Vastgoedontwikkelaars zijn in vergelijking tot investeerders nog meer conjunctuurgevoelig.

Vastgoed populalir

Over de afgelopen tien jaar is de populariteit voor het beleggen in vastgoedaandelen sterk toegenomen. Het vermogen dat belegd is in vastgoedfondsen die beleggen in vastgoedaandelen is sinds het dieptepunt in 2009 sterk gestegen naar bijna 25 miljard euro. De sterke economische groei en stijgende vastgoedprijzen hebben veel nieuwe beleggers aangetrokken.

Verder is het interessant om te zien dat de cashflows in deze fondsen over de afgelopen vier jaar volatiel waren. In juni 2013 bijvoorbeeld waren beleggers ongerust over het mogelijk sneller afbouwen van de steunmaatregelen door de Federal Reserve. Dit heeft ook zijn weerslag gehad op vastgoedaandelen.

Benchmark

Het universum van vastgoedbedrijven waarin belegd kan worden is in vergelijking met de gehele wereldwijde aandelenmarkt enigszins beperkt. Mede daarom maken de meeste vastgoedfondsen gebruik van dezelfde benchmarks. De twee meest gebruikte indices zijn van FTSE en Global Property Research (GPR). Daarbij wordt de FTSE EPRA/NAREIT Developed index het meest gebruikt door de fondsen in onze Top 10 ranking.

Deze index bestaat onderliggend uit 300 bedrijven met diverse activiteiten in vastgoed uit ontwikkelde markten. Hetzelfde geldt voor de Global Property index die standaard in 250 onderliggende bedrijven belegt. Het grootste verschil tussen beide indices wordt vooral veroorzaakt doordat FTSE haar wegingen bepaalt op basis van de marktkapitalisatie van een bedrijf, terwijl GPR ook naar de free float (de hoeveelheid verhandelbare aandelen) kijkt.

De tien beste beleggingsfondsen

Allereerst is het interessant te constateren dat de rendementen en het risico van zowel de actieve als passieve fondsen dicht bij elkaar liggen. Daarentegen ligt het kostenniveau van de actieve fondsmanagers ruim twee keer hoger dan de passieve fondsen.

Beide factoren geven een goede eerste indicatie waarom de passieve beleggingsfondsen zo goed scoren. In tegenstelling tot wat we vaak binnen de minder liquide beleggingscategorieën constateren, behoren indextrackers binnen vastgoedaandelen zodoende bij de best presterende fondsen.

Passief wint

De eerste vier fondsen in de Top 10-ranking hebben als doel het rendement van een bepaalde index te repliceren. De nummer één en twee volgen beide de FTSE EPRA/NAREIT Developed index. Echter, iShares heeft niet gekozen voor de standaardvariant maar richt zich vooral op vastgoedaandelen met een hoog dividend. De index van dit fonds bestaat onderliggend alleen uit bedrijven die een dividendverwachting hebben van minimaal 2%. Het gemiddelde jaarlijkse dividend van deze portefeuille is bijna een half procent hoger dan dat van de standaardvariant die Lyxor volgt.

De indexfondsen van de Nederlandse asset managers Kempen en Think presteren daarna het beste. Beide fondsen maken gebruik van de GPR als referentieindex, maar niet de standaardvariant. De onderliggende index van Kempen bestaat uit slechts 150 bedrijven en selecteert niet op basis van Free Float Market Cap maar op basis van fundamentele waarde. Think daarentegen volgt alleen het meest liquide deel van de standaard GPR index door uitsluitend in de 100 meest liquide bedrijven te beleggen. Nadelig van deze aanpak is dat beleggers minder worden gecompenseerd voor illiquiditeit.

Actieve keuzes

Het eerste actieve beleggingsfonds in onze Top 10 ranking is hier in Nederland vrij onbekend. De Amerikaanse investeerder Brookfield Asset Management is een specialist in zogenaamde real assets, zoals vastgoed, en laat op zowel drie als vijf jaar sterke resultaten zien. De fondsmanager is een duidelijke stockpicker en focust zich vooral op de fundamentele waarde van bedrijven.

Het fonds wordt gevolgd door Cohen & Steers Global Real Estate. Ook deze fondsmanager hanteert een geconcentreerde portefeuille en focust zich vooral op bedrijven die goede prestaties laten zien in verschillende marktomstandigheden. Belangrijke factoren binnen deze bottom-up-aanpak zijn een sterke balans, goede geografische spreiding en operationele activiteiten in verschillende sectoren. Het overwegen van zowel Azië als Europa zijn goede keuzes geweest van de fondsmanager.

De nummer zeven, JP Morgan Global Real Estate Securities, maakt onderliggend ook duidelijke allocatiekeuzes. Het overwegen van industrieel vastgoed en woningen en de lagere allocaties naar gezondheidszorg en winkels hebben positief uitgepakt.

AXA, dat zich alleen focust op vastgoedbedrijven uit ontwikkelde markten, laat ondanks het actieve beleid vergelijkbare rendementen zien als de benchmark. Dit beeld is tevens zichtbaar in de relatief lage tracking error van rond de 1,5%. Het fonds heeft ook kunnen profiteren van de onderwegingen in zorgvastgoed.

Hetzelfde beeld is ook zichtbaar bij Henderson waar de fondsmanager ook duidelijk selectiekeuzes maakt. De hogere allocatie naar woningen en het onderwegen van winkels heeft over de afgelopen jaren tot extra rendement geleid.

De vastgoedwinnaars van AF Advisors

Vastgoedtoekomst

In het eerste halfjaar van 2017 stonden de seinen voor het beleggen in vastgoed nog steeds op groen. Vooral de prestaties van Europa en opkomende markten zijn zeer sterk te noemen. Waar de vastgoedaandelen in Europese landen een gemiddeld rendement behalen van bijna 20 procent zijn de rendementen van vastgoedaandelen uit China en India van boven de 60% over het afgelopen halfjaar indrukwekkend.

Het aantrekken van de wereldwijde economie en het monetaire beleid van de afgelopen jaren hebben een grote bijdrage geleverd aan de groei van de wereldwijde vastgoedmarkt. Daarnaast gaan verstedelijking en de aantrekkende economie hand in hand. Vastgoedontwikkeling speelt een belangrijke rol bij de verstedelijking. Het ontstaan van een grotere middenklasse zal vooral in landen uit opkomende markten leiden tot stijgende vastgoedprijzen.

Echter, door de sterk stijgende vastgoedprijzen dreigt wel het gevaar van het ontstaan van een bubbel. Nu steeds meer opkomende landen verstedelijken, kan de volgende vastgoedcrisis een stuk grotere impact hebben op de wereldwijde economie. Mogelijk kunnen actieve fondsmanagers tijdens de veranderende marktomstandigheden, met als gevolg de toenemende onzekerheid, zich de komende tijd weer gaan onderscheiden.

Verantwoording

AF Advisors heeft de beleggingsfondsen die beleggen in vastgoedaandelen aan strenge selectiecriteria onderworpen. Naast de gebruikelijke factoren als rendement, risico en kosten kijkt AF Advisors ook naar de cashflows, informatievoorziening en de consistentie van de prestaties van het fonds.

De prestaties van de fondsen zijn over een periode van zowel drie als vijf jaar bekeken. AF Advisors maakt daarbij geen onderscheid tussen actief en passief beheerde fondsen of tussen beleggingsstijlen. Ondanks mogelijke verschillen in liquiditeit en kosten zijn beleggingsfondsen en ETF’s immers vergelijkbare alternatieven bij het samenstellen van een portefeuille. Daarnaast alloceren beleggers doorgaans naar asset class en niet zozeer op basis van een beleggingsstijl.

De schrijver van dit artikel is Guido Corbeau. Hij is werkzaam als consultant bij AF Advisors en houdt zich binnen het Rotterdamse research- en consultancybureau, dat zich richt op de asset management sector, voornamelijk bezig met risk & investmentvraagstukken en schrijft maandelijks voor IEX profs een artikel over de best presterende fondsen in een specifieke asset class.