Een grondregel waar beleggers in direct vastgoed aan vasthouden is: bekijk het object. Rijdt een langs. Waar ligt het, wat voor ander vastgoed ligt er in de buurt? Huizen, andere bedrijven?
Wat is de kwaliteit daarvan? Is er veel leegstand in de buurt, hoe is het onderhoud van het vastgoed? In het geval van winkels: is het er druk genoeg, is er genoeg parkeerruimte? Hoe is de bereikbaarheid, hoe zijn de wegen, hoe zit het met de waterhuishouding, hoe duurzaam is het pand?
Voor een belegger die slechts een aantal vastgoedobjecten in portefeuille heeft, is het een kleine moeite om vooraf en tijdens de beleggingsperiode het object te bezoeken.
Wezenlijke cashflowdriver
Voor beleggers in (indirecte) vastgoedbeleggingsfondsen – die Europees of wereldwijd beleggen – is dat veel lastiger uit te zoeken. Toch hebben bovenstaande vragen invloed op de waarde van het vastgoed en zijn ze dus belangrijk. Een goede manager van een vastgoedbeleggingsfonds zal hier ook opletten.
Maar omdat ook onder vastgoedbeleggers duurzaam beleggen steeds meer leeft, zullen zij hun investeringen vaker gaan beoordelen op basis van efficiënt gebruik van water en bescherming tegen water. Denk aan grote droge periodes of juist orkanen, zoals Katrina in New Orleans, die met heftige overstromingen gepaard gaan.
BlackRock deed er onderzoek naar. Watergerelateerde risico’s worden namelijk een wezenlijke cashflowdriver voor vastgoedbeleggingsfondsen, zo verwacht de assetmanager.
Onder de waterspiegel
Het BlackRock Research Institute onderzocht de waterrisico's voor 84.000 vastgoedobjecten van 590 REIT’s (beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen) in 74 landen. Uit het onderzoek blijkt dat ruwweg 60% van dat vastgoed tegen 2030 te maken krijgt met hoge waterstress, als gevolg van de toegenomen verstedelijking en de klimaatverandering.
Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van nu. Waterstress is volgens BlackRock een te hoge vraag bij een te beperkt aanbod van water.
Zo zal bijna al het vastgoed van fondsen die in in Maleisië, de Filippijnen, Japan, Hongkong en Australië beleggen waarschijnlijk in 2030 in waterzones liggen waar problemen zullen zijn met water, zo berekenden onderzoekers Andre Bertolotti en Yuxi Suo.
Welke landen zijn kwetsbaar?
Bron: BlackRock
“Voor de grootste REIT-markt ter wereld, de VS, zal bijna twee derde van het vastgoed tegen 2030 in zones met hoge waterstress liggen.”
Wat betekent dat?
Nieuwe gebouwen in zones met waterschaarste worden duurder om te bouwen naarmate de milieuregelgeving strenger wordt. Oude gebouwen kosten meer om te renoveren of bijvoorbeeld te verzekeren. Dit kan zorgen voor meer kosten voor de vastgoedeigenaren, aangezien ze wel moeten inspelen op de veranderende, meer duurzame voorkeuren van huurders, aldus de onderzoekers.
“Die zullen vragen naar groenere gebouwen. Natuurlijk maken verhuurders nu ook kosten voor goede waterhuishouding, maar door stijgen van de zeespiegel en het gebrek aan schoon water moeten zij in de toekomst meer kosten maken voor afvalwaterbehandeling ter plaatse of bijvoorbeeld slimme irrigatie- en lekkagedetectiesystemen.”
Vastgoed met een duurzaam watersysteem of buiten watergevarenzones zal in de toekomst mogelijk tegen een premie handelen ten opzichte van vastgoed dat niet die voordelen heeft, denken de onderzoekers van BlackRock. Ze zijn namelijk niet alleen aantrekkelijker voor beleggers, maar ook voor huurders.
BlackRock benadrukt dat de rente en de lokale economische groei nog steeds de bepalende fundamentele factoren zijn om te bepalen hoe vastgoed rendeert. Niettemin kan een beter inzicht en een betere kwantificering van de waterrisico's beleggers helpen bij de beoordeling van investeringen, denkt de assetmanager