Ook in de beursgenoteerde vastgoedmark heerst onrust. Er vallen harde klappen. Jorrit Arissen, co-head Real Assets bij Kempen Capital Management, is niet al te verbaasd over de sell-off in de Europese retailmarkt.
“Deze sector had al te maken met grote uitdagingen en kon het coronavirus er niet bij hebben. In Frankrijk bijvoorbeeld zijn alle winkels, op supermarkten na, gesloten. In goed overleg worden huren verlaagd, maar wat als de pandemie resulteert in een economische recessie? Dan zullen nog meer winkelketens omvallen.”
Niet dat beleggers kieskeurig zijn in hun verkoopbeslissingen. “Er is momenteel zoveel onzekerheid dat beleggers tegen elke prijs uit retail stappen. Onderscheid tussen de verschillende winkelfondsen wordt niet gemaakt. Alles gaat de deur uit.”
Lege hotelkamers
Nog erger is de situatie van hotelfondsen die een notering in de VS hebben. Die zijn nog harder in koers gedaald dan de retailfondsen in Europa.
“Wij hoorden dat hotels met 300 kamers in Manhattan niet meer dan zes gasten hebben. Dat is geen uitzondering. Vooral de hotels in toeristentrekpleisters, zoals New York, Londen, Parijs, Tokio et cetera, zien amper nog gasten bij de incheckbalie.”
De verwachting is dat de inkomsten van de grote internationale hotelketens dit jaar met zeker 20% zullen dalen. “Er zijn hotelfondsen die inmiddels al 80% van hun beurswaarde hebben verloren.”
Bezettingsgraad omlaag
Het gaat ook niet al te best met de uitbaters van verzorgingstehuizen. In de VS zijn deze inmiddels onder quarantaine gesteld, waardoor nieuwe bewoners niet worden toegelaten. De bezettingsgraden dalen daardoor hard.
Dat zou wel eens van langere duur kunnen zijn als het coronavirus veel slachtoffers maakt onder senioren. Dat maakt een scherp herstel van de bezettingsgraden minder waarschijnlijk.
Zijn er ook bright spots in de vastgoedmarkt? “Voor residentieel vastgoed lijken de negatieve gevolgen beperkt,” zegt Arissen. “Wij zien dat de vraag naar huurwoningen niet structureel beïnvloed wordt. We houden er ook nog geen rekening mee dat de prijzen van woningen sterk zullen dalen.”
Gezonde zorgsector
Datacenters doen het ook nog altijd goed. De vraag naar capaciteit blijft enorm. Dat bijna iedereen nu moet thuiswerken, versterkt dat alleen maar. Binnen het zorgvastgoed blijven medische laboratoria goed overeind.
Arissen: “Dat heeft te maken met al het extra onderzoek naar een coronavaccin. Maar deze crisis benadrukt nog maar eens het belang van een gezonde zorgsector. Daar zijn laboratoria voor nodig.”
Voor het vastgoedteam van Kempen Capital Management zijn het hectische tijden. Er wordt nog meer gerekend dan anders. “We zien extreme dingen. We willen de juiste namen tegen de juiste prijzen kopen.” Prettig bijkomstigheid is wel dat er niet gedwongen moet worden verkocht. “Ondanks de verkoopwoede op de beurzen hebben wij inflow gehad,” vertelt Arissen.
Geen paniekdeals
Of het verstandig is om nu in vastgoed te stappen? Arissen pleit voor gespreid kopen. “Timen is heel erg moeilijk. Met het spreiden van het aankoopmoment is niets mis." Blijf rustig in aankoop- en verkoopmomenten is het devies.
"Paniek leidt nooit tot de beste deals. Volgens onze inschattingen handelen Aziatische en Europese vastgoedfondsen met een discount van 25% en Amerikaanse met een discount van 22,5%. Dat is op basis van door ons verlaagde waarderingen.”
Wel is het zaak goed te letten op de schuldenlast van vastgoedfondsen. Voor het vastgoedteam mag de loan-to-value niet de 40% overstijgen. “Mocht de malheur aanhouden, dan worden de vastgoedbedrijven met de meeste schulden het hardst geraakt.”
Daarom begrijpt Arissen dat de koers van Unibail Rodamco Westfield onder druk staat. “Het fonds moest nog veel vastgoed verkopen om de balans sterk genoeg te krijgen. De kans dat dat lukt in deze markt, is heel klein.”