Fleur van Dalsem werkt ruim tien jaar bij IEX en is sinds haar studietijd actief in het wereldje van de financieel economische journalistiek. Als redacteur werkte zij voor verschillende financieel economische tijdschriften en websites.

Fleur schrijft voor meerdere IEX-websites, vooral voor IEXProfs, en voor het IEXProfs magazine en zorgt voor de nodige vrouwelijke versterking op de redactie. Dames beleggen immers beter, toch?

Feature

Slapend rijk worden met hotelvastgoed?

Beleggen in hotelkamers is een trend die komt overgewaaid uit de VS. Het groeiend aantal toeristen biedt zeker kansen, maar een recessie hakt er stevig in.

meer

Fleur van Dalsem werkt ruim tien jaar bij IEX en is sinds haar studietijd actief in het wereldje van de financieel economische journalistiek. Als redacteur werkte zij voor verschillende financieel economische tijdschriften en websites.

Fleur schrijft voor meerdere IEX-websites, vooral voor IEXProfs, en voor het IEXProfs magazine en zorgt voor de nodige vrouwelijke versterking op de redactie. Dames beleggen immers beter, toch?

Door de sterke opkomst van Airbnb lijkt beleggen in hotels geen goed idee meer. Echter, het gebrek aan logeeropties, met name in grote, populaire steden zoals Amsterdam, is zo groot, dat hotels ook naast Airbnb kunnen groeien. 

Trouwens, Airbnb doet meer dan disrupten. Het investeert zelf in een Indiase hotelketen die binnen vijf jaar de grootste keten in de wereld willen zijn. Naar verluidt neemt Airbnb een belang van 200 miljoen dollar in Oyo, dat vorig jaar vijf miljard dollar waard was. 

Crisisproof

in de hotelmarkt gaat veel geld om. In 2017 is er in Nederland voor 1,7 miljard euro belegd in hotels, waarmee Nederland goed is voor maar liefst 10% van alle hotelinvesteringen in Europa. Nederlandse hotels blijken vooral een magneet te zijn voor internationale beleggers. In 2017 werd 90% van het totale volume gerealiseerd door zogenoemde cross-border beleggers, aldus Vastgoedjournaal.

In Nederland is buiten Amsterdam meer te verdienen met hotelvastgoed. Immers, door de hoge kamerprijzen: van 100.000 euro tot wel een miljoen voor kamers in het sjieke hotel W, is het aanvangsrendement lager dan in andere steden. 

Daar staat wel weer tegenover dat hotels in het hogere segment doorgaans beter bestand zijn tegen een recessie. Vermogende klanten blijven de vier en vijf sterren-hotels wel bevolken. Het zijn de minder luxe hotels die te kampen krijgen met een lagere bezetting als het economisch tegenzit. 

Als bedrijven minder geld hebben, zullen ze vaker overleggen via de telefoon en video. Consumenten grijpen crises aan om minder vaak, minder ver en minder duur vakantie te vieren. 

Reislustige Chinezen

Aan de andere kant. In 2017 maakten Chinese toeristen 131 miljoen reizen buiten China. Dat zijn er nog lang niet zoveel als de vier miljard die ze jaarlijks in het binnenland doen, maar China is de grootst groeiende markt van reislustigen. 

Vooral de jonge Chinezen gaan graag op reis. Met een groeiende middenklasse in heel Azië komen vakanties ook voor veel meer mensen binnen bereik. Binnen en buiten de landsgrenzen. 

Als het economisch slechter gaat in Europa, wil dat dus helemaal niet zeggen dat zij ook stoppen met reizen. Grote kans dat zij graag profiteren van onze goedkopere munt en hotelaanbiedingen.

Bezetting belangrijk

Ten opzichte van andere vastgoedbeleggingen heeft hotelvastgoed een groot voordeel. Hotels zijn in de regel langer verhuurd. Waar huurders van kantoren meestal voor tien jaar afnemen, zijn hotels 20, 50 of soms wel 100 jaar verhuurd. Vaak aan ketens, die ook door hun omvang en spreiding vrij solvabele huurders zijn.

De inkomsten van beleggers zijn verder sterk afhankelijk van de kracht van het hotelmanagement. Het is sterk expoitatiegebonden, zoals dat heet. Locatie, inrichting en onderhoud is natuurlijk ook van invloed op de tevredenheid van gasten zijn en daarmee op het rendement. 

Het rendement voor de eindbelegger hangt sterk samen met het expoitatierendement. Een slecht bezet hotel levert minder op. Logisch.

Volatieler dan kantoren

Hotelfondsen zijn volatieler dan gemixte vastgoedbeleggingsfondsen. Een voorbeeld van zo'n geheel op hotels gefocust beleggingsproduct is de Amerikaanse Hospitality Properties Trust. Dit vastgoedbeleggingsfonds heeft 291 hotels in portefeuille in de VS, Canada en Puerto Rico.

In de crisis daalde de koers van dit fonds met maar liefst 86% door het instorten van de reismarkt. 

Kamertje verhuren

Naast fondsen is het ook mogelijk te beleggen in individuele kamers. Op onze zustersite IEXParticipaties heeft daar onlangs een artikel van Justin Doornekamp over gestaan. 

Doornekamp: "Beleggen in hotelkamers kan om meerdere redenen interessant zijn. Zo wordt het rendement bepaald door de totale bezettingsgraad van het hotel, dus ook als uw kamer niet wordt verhuurd verdient u aan hun investering."

Uiteraard werkt dit ook andersom. Als er slechts een paar kamers in het hotel worden verhuurd, dan gaat dit ten koste van het rendement. Investeren in een kamer maakt een investeerder geen mede-eigenaar van het complex.

Geen schade

Vaak is het alleen het pand waarvoor u moet betalen en is de grond erfpacht.  Daardoor kan het rendement op korte termijn hoger zijn.

Omdat de exploitatie van de kamer uit handen wordt gegeven, hebben investeerders daar geen omkijken meer naar. Wanbetalingen en schade zijn dan ook niet voor rekening van de investeerders, maar voor rekening van de hotelketen. 

En als u de kamer zat bent, is het mogelijk deze weer te verkopen, met kans op een meerwaarde. Maar dan moet u wel een koper vinden die uw contract overneemt.  

Alternatieven

Alternatieven kunnen soms gevonden worden binnen crowdfunding. Op diverse platformen in Nederland zijn wel eens projecten te vinden waarin geld wordt uitgeleend om bijvoorbeeld een hotel te kopen.

Ook leuk is het recent gelanceerde Amerikaanse platform HotelierCo, met projecten waarbij geld wordt opgehaald voor de renovatie van hotels. 

Pensioen