Feature

Amsterdamse vastgoedmarkt topmarkt

Met transformatietrends in Europees vastgoed op volle kracht, liggen de rendementsmogelijkheden voor het oprapen. Amsterdam speelt een hoofdrol.

Craig Wright, Europees vastgoedspecialist bij Aberdeen Standard Investments ziet een hoofdrol weggelegd voor Amsterdam. “De commerciële Amsterdamse vastgoedmarkt is mondiaal een van de best presterende markten.”

De nasleep van de Brexit biedt voor een aantal Europese steden mogelijkheden als substitutierol voor Londen. Barclays en J.P. Morgan lonken al naar Dublin en Frankfurt om uit te wijken.

Ook in Amsterdam zoeken financiële instellingen naar huisvesting, al kan het gelimiteerde bonussysteem in Nederland daar voor tegenwind zorgen. De geschiedenis wijst volgens Wright echter uit dat steden met een te grote bankensector ook nadelige effecten op hun economie kunnen ondervinden.

“Omdat bij een financiële crisis de druk op banken – en banen in de financiële sector – juist heel groot wordt.”

Oogje op Amsterdam

Aberdeen Standard Investments liet zijn oog al voor de Brexit op Amsterdam vallen. Wright: “De marktstructuur van Amsterdams commercieel vastgoed zit in een transformatieproces, vooral vanuit de aanbodkant. Nieuwe wetgeving roept een halt toe aan grootschalige kantorenbouw met tevens verscherpte regels vóór duurzaamheid en tégen speculatie.”

Volgens hem zijn projectontwikkelaars en financiers sowieso een stuk voorzichtiger geworden na de enorme stijging van het aantal kantoren – en de daarmee gepaard gaande leegstand – tussen midden jaren negentig en 2008. De resultaten spreken voor zich.

Wright: “De laatste kwartalen is de commerciële Amsterdamse vastgoedmarkt een van de best presterende wereldwijd. Afnemend aanbod zorgt voor steeds minder leegstand waardoor de huuropbrengsten stijgen.”

Meer rendement dan Parijs

De afgelopen drie jaar zag Wright daarin een toename van 15% en voorziet hij in de komende drie jaar eenzelfde stijging. Hoewel yields beneden de 4% zijn gezakt, moet dat volgens hem wel in perspectief worden geplaatst.

“Dat is nog altijd 75 basispunten boven de yield in een wereldstad als Parijs. Daarnaast zijn de macro-economische omstandigheden in Nederland goed met dit jaar een verwachte bbp-groei van 3%.”

Al deze structurele veranderingen spelen Amsterdam in de kaart en daarom ziet Wright de interesse van investeerders in commercieel vastgoed hier alleen maar groeien.

Berlijn timmert ook aan de weg

Berlijn is op stedelijk niveau de andere rijzende ster aan het commercieel vastgoedfirmament. Alleen liggen daar meer economische redenen en veranderende werkgelegenheidsfactoren aan ten grondslag.

Wright: “Leunde Berlijn vroeger vooral op werkgelegenheid vanuit de publieke sector, tegenwoordig zorgen innovatieve en creatieve groeibedrijven, vooral in de tech-industrie, voor banen. Dat wordt gestimuleerd door een hoog opgeleide beroepsbevolking.”

Spin-off-effecten zijn volgens hem ook al zichtbaar: “Dat zien we aan het aantal productie- en mediabedrijven dat zich – dichtbij de nieuwste technologie ontwikkelingen – in Berlijn vestigt.”

Niet alleen stenen en cement

Ook op sectorniveau signaleert de Europese vastgoedspecialist transformatietrends. “Op retailgebied loopt continentaal Europa als geheel achter op het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten."

"Daar zijn de ontwikkelingen door onder meer de opkomst van e-commerce al langere tijd zichtbaar. Die landen hebben een volwassener klantenbestand, waar digitale betalingstechnieken van online winkels in een verder gevorderd stadium zitten."

"Het draait in retail al lang niet meer alleen om stenen en cement; online aanwezigheid wordt steeds belangrijker.” Historisch gezien alloceerden pensioenfondsen 40 tot 50% aan retail vastgoed.

Dat kan volgens Wright nog steeds, mits er scherper geselecteerd wordt. “Bijvoorbeeld op winkelcentra van hoge kwaliteit, met een goede mix van retail, vrije tijd, een hapje en een drankje. Kortom, centra die robuust genoeg zijn om grote aantallen bezoekers te trekken, met voor elk wat wils.”

Logistiek vastgoed groeit mee

Van de transitie in de retailsector profiteert ook logistiek vastgoed. Ondanks dat de prijzen al aardig zijn gestegen en yields zijn afgekomen, liggen rendementen boven die van kantoorvastgoed.

“En vergeleken met obligatierendementen zijn de opbrengsten in logistiek vastgoed ronduit attractief te noemen.” Online retail is niet de enige factor die hieraan bijdraagt. Door mechanisering en automatisering komt productie vanuit Azië terug naar het Europese continent.

”Dus verandert de logistiek eromheen mee, dichter bij de bron met kortere toeleveringsketens.” Dat laatste wordt volgens hem ook ingegeven door de opkomst van retourlogistiek. Consumenten bestellen steeds vaker meerdere versies van een product, maken dan hun keuze en kunnen de rest gratis terugsturen.

Tot slot zegt Wright:”Door deze ontwikkelingen is wel een stukje speculatie in de logistieke vastgoedmarkt geslopen. Van het totale aanbod maakt dit nu weliswaar nog minder dan 20% uit, maar we moeten opletten dat speculatieve elementen niet de boventoon gaan voeren.”

De impact van het coronavirus