Beursgenoteerd vastgoed krijgt wind weer mee

Rick Romano van PGIM voorspelt “Goudlokje-achtige ” omstandigheden voor vastgoedfondsen. Hij schrijft dat in de brede outlook A Roadmap for Resilience.

Voor beleggers zin beursgenoteerd vastgoed zou dat een meevaller zijn, want de laatste vijf jaar waren voor de brede vastgoedmarkt geen groot feest. Eerst was er corona dat een aantal deelsectoren (kantoren en winkels) hard raakte. Daarna zorgde de hoge rente voor dalende inkomsten in de hele sector.

Keerpunt 2023

Sinds eind 2023 zit er gelukkig weer een stijgende lijn in de koers van beursgenoteerde vastgoedfondsen (Reit’s), maar het handelsbeleid van Donald Trump heeft nieuwe zorgen met zich meegebracht voor de wereldeconomie, de inflatie in de VS en onzekerheid over renteverlagingen door de Fed.

Het positieve nieuws is echter dat - ondanks alle uitdagingen - de vraag naar vastgoed in de meeste sectoren op peil is gebleven, terwijl tegelijkertijd de bouw de afgelopen twee jaar sterk is vertraagd door de hoge rentetarieven en stijgende kosten.

Meer vraag dan aanbod

Dat heeft gezorgd voor een disbalans tussen vraag en aanbod. In de VS is dat extra sterk doordat veel bouwvakkers migranten zijn, die alleen met moeite nog een werkvergunning krijgen.

Het meest nijpend is het gebrek aan nieuwbouwwoningen in stedelijke gebieden. Maar ook in industrieel vastgoed en datacentra ziet Romano meer vraag dan aanbod.

Handelsoorlogen

Een ander positief element van vastgoed is dat het een traditie heeft van goede prestaties tijdens handelsoorlogen. Dat komt ten eerste doordat vastgoedrendementen hoofdzakelijk worden bepaald door binnenlandse vraagfactoren. Ten tweede door hun defensieve karakter en ten derde door langlopende huurovereenkomsten die een natuurlijke bescherming bieden tegen inflatie.

Lage waardering

Een volgend element in het voordeel van specifiek Reit's is dat ze relatief goedkoop zijn in vergelijk tot andere aandelenklassen. Dat kan een groot voordeel worden als de rente in de VS verder daalt.

Ideaal voor vastgoed zou een langzaam dalende rente zijn zonder recessie. Historisch gezien presteren Amerikaanse Reit’s volgens Romano het best bij een rente tussen 3% en 5,25% op 10-jarige Treasuries. De rente zit nu middenin die bandbreedte.

Overnames

Tenslotte zijn sommige Reit’s zo goedkoop dat ze de interesse zouden kunnen wekken van private equity-investeerders op jacht naar ondergewaardeerde assets. Romano houdt rekening met beduidend meer fusies en overnames, wat altijd een prijsopdrijvend effect heeft.

Europa

Ook in Europa barst het van de Reit’s met aandelenkoersen ruim onder hun netto intrinsieke waarde (NAV). Romano ziet de beste vastgoedkansen in groeisectoren als logistiek, datacentra, meergezinswoningen en opslag. Nadeel van Europa is de zwakke economische groei.

VS

In de VS blijven de fundamentals goed met een verwachte gemiddelde winstgroei voor vastgoedfondsen van meer dan 6% in 2025 en 2026. Aantrekkelijke onderdelen zijn onder meer seniorenwoningen, appartementen en koelopslag.

Azië

In Azië liggen er goede kansen in Australië (algemeen), Japan (horeca, woningen en detailhandel), Singapore (industriële panden en datacentra) en Hongkong (supermarkten en andere winkels voor de eerste levensbehoeften).