Herstellend Europees vastgoed wacht met smart op lagere inflatie

“We hebben de pieken in inflatie en renteniveaus achter ons en de daarmee gepaard gaande waardecorrectie. Een nieuwe cyclus breekt aan, maar de effecten van de afgelopen jaren ijlen nog na.

Wat doet de inflatie?

Ondanks de matige groei blijft de Europese economie opwaarts verrassen. Het bruto binnenlands product (bbp) van de eurozone groeide in het eerste kwartaal van 2024 met 0,3 procent, na twee opeenvolgende krimpkwartalen.

Ook ten aanzien van de inflatie verbetert het beeld. De inflatie op jaarbasis in de eurozone bedraagt nu ongeveer 2,4 procent. Daarbij is de diensteninflatie nog steeds hoog, wat het inflatiemomentum kan keren. Als dat gebeurt, dan zullen de centrale banken waarschijnlijk op de pauzeknop drukken ten aanzien van hun voorgenomen renteverlagingen. Dat kan op zijn beurt een spaak in het wiel steken van het herstel op de vastgoedmarkten.

Transactievolume op dieptepunt

Volgens cijfers van MSCI kwam het jaarlijkse transactievolume in Europees commercieel vastgoed aan het einde van het eerste kwartaal 2024 uit op 95,7 miljard euro, het laagste niveau sinds het derde kwartaal van 2009. De investeringsvolumes in bijvoorbeeld de segmenten kantoren en winkels bevinden zich op een historisch dieptepunt.

"De investeringsvolumes in de segmenten kantoren en winkels bevinden zich op een historisch dieptepunt"

Tussen de prijsverwachtingen van verkopers en kopers zit vaak een kloof. In veel gevallen gaat het om 20 tot 25 procent. Deze kloof kan slechts op twee manieren worden gedicht. Ofwel moeten verkopers hun waarderingen laten zakken, in lijn met lagere marktliquiditeit. Ofwel moeten kopers akkoord gaan met lagere, voor risico gecorrigeerde rendementen, in lijn met lagere kapitaalmarktrentes of soepeler kredietvoorwaarden.

Voorlopig is het moeilijk om de transactieactiviteit te zien toenemen. Toch zijn er al enkele groene scheuten waar te nemen. Ten eerste neemt het transactievolume nog steeds af, maar minder snel. Ten tweede kan het beleggingsvolume nu zo zwak zijn, dat je het kunt opvatten als een signaal dat er een herstel op komst is.

Trends kantorenmarkt

Twee trends blijven de kantorenmarkt typeren. Ten eerste is de totale vraag zwak. Van twintig voorname Europese deelmarkten zijn er slechts drie met een hogere bruto vraag (opname) naar kantoren in het afgelopen jaar, dan in de afgelopen vijf jaar, te weten Milaan, Den Haag en de City of London. In de overige deelmarkten ligt de vraag naar kantoren vaak 10 tot 20 procent onder het vijfjarig gemiddelde.

"Meer vraag naar kantoren is er alleen in Milaan, City of London en Den Haag"

Anderzijds bijven de tophuurprijzen de afgelopen vier kwartalen in veel markten stijgen, met een stijging van 13,5 procent in Madrid, 10,7 procent in London West End en 14,3 procent in München bijvoorbeeld. Alleen Dublin zag de tophuurprijzen de afgelopen 12 maanden dalen, met 3,9 procent.

Een genuanceerde kijk op de Europese kantorenmarkten is dan ook nodig. De vraag is duidelijk zwak, maar zit geconcentreerd bij de hoogwaardige objecten, waarvan de huren blijven stijgen ondanks de zwakke algemene vraag. De huurders van kantoren zijn vooral op zoek naar deze locaties, om zo werknemers weg te lokken van hun thuiskantoor.

Nijpend tekort flexibele laboratoriumruimte

Een aantrekkelijk segment blijft ook de life sciences-sector. De sector transformeert langzaam maar zeker van het oude koopmodel naar een verhuurder-huurder-opstelling. Farmaceutische bedrijven willen hun kapitaal investeren in onderzoek en ontwikkeling, R&D en andere investeringen, in plaats van het vast te leggen in gebouwen.

"Een aantrekkelijk segment blijft ook de life sciences-sector"

Er is een nijpend tekort aan flexibele laboratoria, vooral voor bedrijven die hun incubatorruimte ontgroeien. Er zijn ook meerdere nieuwe trends, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van mRNA-vaccins, de implementatie van kunstmatige intelligentie (AI) in R&D en productie en home-shoring, die waarschijnlijk de vraag naar leasing van life sciences-gebouwen zullen blijven stuwen.

Matige opname distributiecentra

De opname van Europees logistiek vastgoed blijft matigen en ligt rond 4 miljoen vierkante meter per kwartaal, het niveau van voor de pandemie. De leegstand is gestegen, en ligt nu dicht bij 5 procent in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, maar onder de 3 procent in Duitsland en Nederland.

De tophuurprijzen stijgen ook hier nog steeds: van de 81 logistieke markten in Europa zagen er 64 de huurprijzen het afgelopen jaar stijgen.

Acuut aanbodtekort huurwoningen

Ook in de residentiële sector stijgen de huren door een tekort aan huurwoningen. De leegstand schommelt in Europa als geheel net boven de 1 procent, wat duidelijk aantoont hoe acuut het aanbodtekort op de huurmarkt is. De huurprijzen kenden dan ook een groei van 5,9 procent op jaarbasis tegen het einde van vorig jaar.

Dalende leegstand retail

Ten slotte laat de detailhandel nog steeds herstel zien, zij het met grote verschillen tussen landen. In Duitsland bedroeg de leegstand in de sector eind 2023 11 procent, terwijl deze in Frankrijk slechts 4 procent bedroeg. Zelfs in het VK, waar de detailhandel het zeer moeilijk heeft, is de leegstand gedaald van 10 procent in 2021 tot 6,5 procent nu."

"De detailhandel laat nog steeds herstel zien"