Vastgoed overdreven hard geraakt Renco van Schie van Valuedge verbaast zich over de enorme daling van beursgenoteerd vastgoed. Volgens hem biedt deze sector na alle onrust een goed koopmoment. "De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden." 8 november 2022 11:00 • Door Renco van Schie "In aanloop naar de huidige hoge inflatie werden vorig jaar grondstoffen en vastgoed het meest getipt als beste hedge voor beleggingsportefeuilles. Waar grondstoffen die rol meer dan waar hebben gemaakt, blijft de performance van beursgenoteerd vastgoed ver achter bij de verwachtingen. Wat is er aan de hand, en wat betekent dit voor vastgoed dat niet op de beurs verhandeld wordt? In het verleden bood vastgoed sterke bescherming in tijden dat inflatie duidelijk boven de 3% steeg. Rendementen van de sector waren in die perioden beduidend beter dan het rendement van de aandelenmarkt. Tot nu toe dit jaar is de daling van de wereldwijde Real Estate-index (FTSE EPRA/Nareit developed index, in USD) met -30% een stuk groter dan de -23% van de MSCI All- Country World Index (in USD). Geen outperformance dit keer dus, maar een duidelijke underperformance. "De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed" De FTSE EPRA Index is een zeer gespreide index die voor 65% belegd is in Noord-Amerika, 12% in Europa en 23% in Azië Pacific (geen China). Onderstaand plaatje laat de verschillende sub-sectoren van de index zien. Wat zij gemeen hebben, is dat de huurinkomsten gekoppeld zijn aan de inflatie. Wél stijging winsten De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed. De winsten zijn gemiddeld met zo’n 10% gestegen. Daarmee is het slechts een van de weinige sectoren met stijgende bedrijfswinsten dit jaar. De vooruitzichten van de meeste bedrijven voor de toekomst zijn ook goed doordat ze profiteren van sterke langetermijntrends. Sterke rentestijging is de boosdoener Ondanks dat de fundamentals voor de meeste vastgoedbedrijven solide zijn, is de sector dus hard gedaald in 2022. Belangrijkste reden hiervoor is de extreme stijging van de rente die een negatieve invloed heeft op de Net Asset Value (NAV) van deze bedrijven. Bovendien zorgt de grote rentestijging voor slechtere economische vooruitzichten en een negatief sentiment op de beurs. Normaal gesproken vormen een aantal renteverhogingen geen probleem, maar vele en grote verhogingen die het absolute renteniveau snel 3-4% hoger hebben gezet was teveel voor de vastgoedsector dit jaar. Enorme discount De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden. Als we kijken naar de koersen ten opzichte van NAV’s, of de koersen ten opzichte van de verwachte winst voor de komende 12 maanden, dan is die waardering ongeveer 30% lager dan het langjarige gemiddelde. Niet-beursgenoteerd vastgoed volgt normaal gesproken de bewegingen op de beurs met een vertraging van 6-18 maanden. Ik ben dan ook bang dat de meeste vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in de Westerse wereld, die uitgaan van een kleine daling, te rooskleurig zijn. Nu veel centrale banken hebben laten doorschemeren het rustiger aan te gaan doen en de cyclus van renteverhogingen in de laatste fase komt, mag er een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden. Zeker omdat de renteverhogingen ook een sterk negatieve impact hebben gehad op het beurssentiment. "Er mag een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden" Het is waarschijnlijk dat de grote discounts kopers gaat aantrekken, waarbij de onroerend goed bedrijven zelf ook aandelen kunnen gaan inkopen. Hoewel vastgoed dit jaar niet goed gepresteerd is het te vroeg om de sector af te schrijven als bescherming tegen inflatie. Na alle onrust is het juist nu misschien wel een heel goed koopmoment." Renco van Schie is mede-oprichter en hoofd beleggingen van vermogensbeheerder Valuedge. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 08:00 De succesvolle terugkeer van de 60/40-portefeuille Ewout van Schaick heeft samen met de rest van het multi-asset-oplossingen-team van Goldman Sachs AM grote verwachtingen van portefeuilles die bestaan uit 60% aandelen en 40% obligaties. Zowel voor aandelen als obligaties zijn de vooruitzichten zonnig. Mochten markten desondanks corrigeren, dan biedt de 60/40-portefeuille de spreidingsvoordelen om de klap te verzachten.
Assetallocatie 27 mrt Cash is meer king dan ooit In Europa kan een belegger dit jaar met een mix van cash en kortlopende leningen bruto tussen de 3% en 4% verdienen. Waarom dan nog risico's nemen met obligaties en aandelen, zo vraagt Alain Richier van Ostrum Asset Management zich af.
Assetallocatie 25 mrt Rabobank surft mee op recordgolf Rabobank heeft geen last van hoogtevrees. Aandelen blijven favoriet boven obligaties. De bank ziet zich gesteund door de hoge winstgroei en de historie: records komen immers zelden alleen.
Assetallocatie 21 mrt Geef uw portefeuille een boost! Yvo van der Pol, hoofd Benelux & Nordics bij PGIM Investments, is bijzonder gecharmeerd van de meer risicovolle obligaties, aandelen met sterke groeimogelijkheden en datacenters.
Assetallocatie 21 mrt U zoekt een sterk presterend mixfonds? Het is volgens Thomas de Fauw van Morningstar essentieel voor beleggers om de strategie, het proces en de beloften van fondsmanagers van mixfondsen te doorgronden.
Assetallocatie 20 mrt “Dit is een positief verhaal” Karen Ward, hoofd beleggingsstrategie EMEA bij JP Morgan AM, ziet dit jaar zonnig in, voor de Europese economie en voor Europese aandelen in het bijzonder. Ook China zou wel eens positief kunnen verrassen. Komen deze optimistische verwachtingen niet uit, dan houden obligaties en private beleggingen het portefeuillescheepje wel recht.