Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. De afgelopen vijftien jaar heeft hij als beleggingsprofessional gewerkt bij onder andere AXA IM, Sector Investment Managers en Petercam. Ubbels is specialist op het gebied van asset allocatie. Apha Research brengt op regelmatige basis rapporten uit over asset allocatie, waaronder de maandelijkse Asset Allocatie Consensus, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeherders worden verzameld. Diverse malen per jaar organiseert Alpha Research seminars over belangrijke topics voor vermogensbeheerders.
Column

Assetmanagers blijven voorzichtig met kantoren en winkels

De vastgoedconsensus is neutraal; kantoren en winkels krijgen negatieve oordelen, terwijl logistiek en residentieel vastgoed juist wel de handen op elkaar krijgen, aldus Eelco Ubbels. Dat vastgoed een goede inflatiehedge kan zijn, wordt altijd gewaardeerd.

Aan diversificatiemogelijkheden bij vastgoed geen gebrek. Stabiele en relatief hoge dividenden en de kans op extra rendement door waardegroei op langere termijn, trekken beleggers. Daarnaast kan vastgoed een hedge tegen inflatie zijn doordat huurprijzen en waarde met de inflatie meestijgen. En dankzij de lage rentestand is vastgoedfinanciering goedkoop. 

Maar de sector kent ook een aantal nadelen. Een oplopende reële rente door van sterke economische groei treft de vastgoedsector meestal harder dan andere sectoren. Dan is er nog de onzekerheid hoeveel werknemers straks weer naar kantoor terugkeren. En winkelvastgoed heeft het zwaar, vooral door de enorme groei van online aankopen tijdens de lockdowns.

Meer koopadviezen 

De wereld-vastgoedindex (MSCI) presteert dit jaar met 19,4% behoorlijk beter dan de 14% van de wereld-aandelenindex. Voor 48 van de 60 onderzochte assetmanagersrapporten zijn omstandigheden en vooruitzichten niettemin reden om een neutrale weging aan te houden. Zo’n 26% geeft een positief advies, en dat is dan wel 12% meer dan vier maanden geleden.

"De wereld-vastgoedindex (MSCI) presteert dit jaar met 19,4% behoorlijk beter dan de 14% van de wereld-aandelenindex"

Kijken we naar de top-15 van de assetmanagers, dan is maar 18% positief, en dat is 15% minder dan in februari. De meerderheid is neutraal.

Voldoende compensatie

Verkopende partijen maken zich onverminderd zorgen om de vooruitzichten voor retailvastgoed. Verder zijn er vragen over hoe de kantoortoekomst eruit komt te zien door het vele thuiswerken, dat na de pandemie gewoon doorgaat. Neuberger Berman stelt dat deze negatieve ontwikkelingen worden gecompenseerd door de vraag naar warenhuizen en datacenters.

Vastgoedwaarderingen zijn volgen NN IP ondersteunend, maar stijgende rentes en dito wanbetalingen van hypotheken leiden tot een neutrale weging.

BNP Paribas AM kijkt naar de hele sector en is positief. Volgens deze assetmanager profiteren vastgoedfondsen van lage rentes en economische groei. Ook is het volgens BNP een voordeel dat vastgoed onder reële activa valt.

Hoogvliegers logistiek en residentieel vastgoed

Tegen de achtergrond van algemene zorgen over de toekomst van kantoren en winkels verwachten professionele vastgoedbeleggers meer van logistiek en residentieel vastgoed. Alpha Research sprak met Eugene Podkaminer van Franklin Templeton, de winnaar van de Asset Allocation Awards van de belangrijke categorie Asset Allocatie.

Franklin Templeton is per saldo voorzichtig positief over vastgoed in het algemeen, en enthousiast over woningen in het bijzonder. Podkaminer “Tegen de achtergrond van fiscale steunmaatregelen, positieve vaccinontwikkelingen en toenemende inflatiedruk op middellange termijn zit residentieel vastgoed in een aantrekkelijke omgeving. Verhuurders hebben meer macht om de huur te verhogen tijdens betere economische omstandigheden."

Over kantoren en winkels, die samen bijna 55% van de belangrijkste Amerikaanse vastgoedindex uitmaken, is Podkaminer (foto) bezorgd. "Overall zijn we daarom terughoudend met betrekking tot vastgoed."

Eugene Podkaminer

Covid-19 is overigens niet de enige reden waarom Franklin Templeton kritisch naar het kantorensegment kijkt. “Pre-Covid waren de trends van al zichtbaar. Deze zijn door de pandemie sneller naar voren gekomen dan verwacht. Naast de digitaliseringstrend, die voor druk zorgt op de kantorenmarkt, proberen bedrijven met minder kantoorruimte efficiëntie- en kostenbesparingen te behalen en hun CO2-voetafdruk te beperken."

"Bovendien moeten bedrijven in toenemende mate flexibeler met kantooruren, om zo de juiste mensen te kunnen werven. Ook dat vraagt om dure aanpassingen verhuurders."


Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. Op IEXProfs presenteert hij regelmatig zijn visie op assetallocatiekwesties, gebaseerd op de database van Alpha Research, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeheerders worden verzameld. Deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Twitter: @eelcoubbels.

Online magazine duurzaam beleggen