Marcel Tak is dé special product-specialist van IEX en IEXProfs, maar schrijft ook graag over rente, obligatiemarkt en toezicht als hij zich daartoe geroepen voelt. "De financiële sector is in belangrijke mate bezig met het verplaatsen van lucht. De werkelijke toegevoegd waarde is beperkt. In mijn columns wil ik relativeren, tegenwicht bieden en zo mogelijk de andere kant van de medaille laten zien."

Column

PvdA-plan goed voor pandjesbazen?

Ja, de Prins Bernard-belasting van de PvdA hoeft helemaal niet slecht te zijn voor verhuurders, berekent Marcel Tak. Het lijkt meer op een slecht doordachte verkiezingsstunt met averechts effect dan een goed plan.

Er is de laatste weken veel aandacht voor Thierry Baudet en het Forum voor Democratie. Terecht, het is onvoorstelbaar hoe een partij zichzelf zo snel kan wegvagen, en dat nog wel zonder hulp van de MSM.

Allerlei dubieuze uitingen van verschillende lieden binnen de (jongerenafdeling van de) partij vormden de aanleiding.

Op een ander niveau, maar toch ook heel verwerpelijk, begaf de PvdA zich in zijn nieuwste verkiezingsprogramma. Daarin werd gemeld dat pandjesbazen meer belasting moeten gaan betalen onder een zogenaamde Prins Bernhard-belasting.

Misselijk makende manier

De voormalige arbeiderspartij schrijft dat met deze maatregel “pandjesbazen uit het fiscale paradijs worden gehaald.” Het is dezelfde partij die moord en brand schreeuwde toen Frans Timmermans op een, inderdaad misselijkmakende manier, in een verkiezingsspotje door de SP door het slijk werd gehaald.

Die kritiek van de PvdA van destijds is volkomen ongeloofwaardig, door nu zelf zo op de persoon te spelen en het toch al niet te beste imago van de prins bewust verder te schaden. De partij kiest onverdroten voor goedkoop en gevaarlijk populisme voor de aandacht.

Maar goed, laat ik dan toch de gevraagde aandacht voor het plan geven. Op dit moment valt het bezit van meerdere panden bestemd voor verhuur onder de box 3-belasting.

Nieuwe percentage

Dat betekent dat de belasting wordt geheven met behulp van de vermogensrendementheffing. Conform het belastingplan van 2021 gaat de vermogensrendementheffing voor beleggingen omhoog.

Het nieuwe percentage van veronderstelde beleggingsopbrengsten wordt opgetrokken naar 5,69% (van 5,28%), terwijl de toegepaste belasting wordt verhoogd van 30% naar 31%. De belastingvrije voet wordt als compensatie wel flink opgetrokken, van 30.846 euro naar 50.000 euro.

RTL heeft op basis van de oude cijfers (over 2020) een voorbeeldberekening gemaakt over de gevolgen van de PvdA-plannen voor een pandjesbaas met 24 huizen in bezit. De totale waarde van het bezit wordt bepaald op iets meer dan tien miljoen euro.

Meer belasting

Er wordt per pand een huur van 1200 euro per maand gevraagd, waardoor de totale opbrengst gelijk is aan ruim 345.000 euro. Op basis van 1% onderhoud bedragen de kosten iets meer dan 100.000 euro, zodat een netto opbrengst van 245.000 euro resteert.

Tot slot veronderstelt het mediabedrijf dat de helft van het onroerend goed gefinancierd is met hypothecaire leningen.

RTL berekent dat onder het huidige stelsel de belasting voor de beleggende huizenbezitter 79.000 euro bedraagt (= 5 miljoen * 5,28% * 30%). Het plan van de PvdA leidt tot een stijging van de belasting voor de pandjesbaas naar bijna 107.000 euro (=245.000 * circa 44%).

Aftrekpost vergeten

RTL maakt echter een rekenfout. Gelukkig zijn zij niet verantwoordelijk voor het innen van belasting. Hoewel onze eigen Belastingdienst is, gezien de toeslagenaffaire en andere problemen, eigenlijk nauwelijks een beter alternatief is.

Hoe dan ook, het mediabedrijf veronderstelt dat de panden voor de helft gefinancierd zijn met hypothecaire leningen. Daarmee wordt de vermogensrendementsheffing niet berekend over de totale pandjeswaarde van tien miljoen euro, maar een stuk lager, namelijk over slechts vijf miljoen euro.

Dat berekent RTL correct, maar het bedrijf vergeet in het PvdA-voorbeeld de kosten van de 50% hypothecaire lening als aftrekpost mee te nemen.

Nog meer voordeel

Stel de hypotheekrente is 1%, dan daalt de berekende nettowinst van 245.000 euro naar 195.000 euro en is de PvdA belasting geen 107.000 euro maar 85.000 euro. Het verschil valt zelfs helemaal weg als we rekenen met de nieuwe percentages over 2021.

In de nieuwe situatie betaalt onze pandjesbaas over zijn bezit geen 1,58% belasting (= 5,28 * 30%), maar circa 1,75% (5,69% * 31%). Dat betekent geen 79.000 euro aan belasting onder het huidige regime, maar ongeveer 87.500 euro.

Mogelijk hebben de echt grote jongens onder de vastgoedbeleggers zelfs nog veel meer voordeel van de PvdA-plannen.

Juist minder belasting

Stel, in bovenstaande voorbeeld is er geen financiering met een hypothecaire lening. Conform de huidige belastingregels wordt de belasting dan dubbel zo hoog en gaat van 85.000 euro (percentages 2021) naar 175.000 euro.

Onder de nieuwe PvdA-regels loopt de belasting maar beperkt op, namelijk van 85.000 euro naar 107.000 euro. Dat is gelijk aan het door RTL berekende bedrag, waarbij de rente op de hypothecaire lening vergeten is mee te nemen.

In dit voorbeeld betalen pandjesbazen onder het oude regime dus veel meer belasting dan onder het PvdA-regime.

Addertje onder het gras

Kortom, de met veel bombarie aangekondigde Asscher-heffing heeft materieel nauwelijks effect op de te innen belasting. Mogelijk gaan pandjesbeleggers er zelfs koninklijk op vooruit. Of zit er toch een addertje onder het gras?

Ik ga terug naar het verkiezingsprogramma van de PvdA. Daarin staat aangegeven dat “met een Prins Bernhard-belasting (…) pandjesbazen die vijf panden of meer bezitten verplicht (worden) om netjes inkomstenbelasting te betalen over de huurinkomsten en vermogenswinsten.

Wat wordt eigenlijk bedoeld met de toevoeging vermogenswinsten. Deze worden niet belast bij de inkomstenbelasting waar de partij nu voor de pandjesbeleggers op aan lijkt te sturen.

Compensatiegeld

Of bedoelt de PvdA mogelijk dat voor deze groep beleggers zowel de inkomstenbelasting uit box 1 als de vermogensrendementsheffing uit box 3 gaat gelden? Dat lijkt mij een unicum, een belastingheffing in twee verschillende boxen.

Een andere vraag is of de PvdA, als de partij naast inkomsten ook vermogenswinsten gaat belasten, eventuele vermogensverliezen zal compenseren. Dat kan een dure grap worden als de huizenprijzen in een dalende trend zouden komen.

In dat geval gaat er veel belastinggeld als compensatie naar de pandjesbazen. Ik weet niet of met een dergelijk effect de PvdA nog steeds veel aandacht voor dit deel van het verkiezingsprogramma zou wensen.

Verkiezingsstunt

Of is het zo dat de PvdA helemaal geen idee heeft hoe het voorstel in de praktijk zal uitpakken. Dat het alleen maar in het verkiezingsprogramma is gezet als eerste aandachtslag in de verkiezingsstrijd.

Ik vrees dat deze gedachte dicht bij de waarheid zit, want de rest van de paragraaf over deze specifieke pandjesbelasting staat ook vol populistische onzin. “Woningen zijn om in te wonen, niet om te verzamelen. Niemand heeft 150 woningen nodig.”

Het is ongelooflijk dat dergelijke passages in het verkiezingsprogramma van een zich gematigd noemende volkspartij staan.

Van de prins geen kwaad

Dankzij beleggers in woningen is het voor grote groepen in de samenleving mogelijk een huis te huren in plaats van te kopen. En dankzij de vraag van beleggers die bereid zijn te investeren, is er überhaupt sprake van woningbouw.

Of wil de PvdA dat iedereen verplicht wordt een eigen huis te kopen? Dat de partij oog heeft voor misstanden in de huursector, is uitstekend.

Maar dat met dergelijke voorstellen ongewenste, averechtse effecten worden bereikt en het verkiezingsprogramma op dit onderwerp wartaal spreekt, deert de opstellers van het programma kennelijk niet. Of zouden ze zich van de prins geen kwaad weten?


Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

De impact van het coronavirus