Vastgoed in oog van de storm Detlef Glow waarschuwt beleggers in vastgoedfondsen. Leegstand en dalende huurinkomsten vormen een gevaar voor fondsen die een flinke hefboom hanteren. 29 juni 2020 14:00 • Door Detlef Glow Vastgoedbeleggingen worden veelal als veilig beschouwd omdat bakstenen reële activa zijn die een beursstorm goed moeten kunnen overleven. Deze claim klopt inderdaad als beleggers direct in onroerend goed investeren. Helaas geldt dit heel veel minder voor vastgoedfondsen, direct en indirect, die worden geleid door managers die hun best doen rendement te maximaliseren. Om het rendement te verhogen, maken zij graag gebruik van aanvullend vreemd vermogen in de vorm van forse leningen. Dat is een heel goed idee in een opgaande markt, maar als de zaken minder gaan, dan kan de inzet van een flinke hefboom pijn doen. Covid-19 is voor de vastgoedmarkt geen onverdeeld genoegen. Retailbedrijven moesten tijdens de lockdowns dicht en verliezen in een nog harder tempo omzet aan de e-commerce-concurrentie. Leegstand en fors lagere huurinkomsten liggen op de loer. Kantorenverhuurders hebben het ook lastig. Minder kantoormeters Bedrijven hebben tijdens de lockdown geleerd dat er ook in een thuiswerkomgeving en in een virtuele kantooromgeving efficiënt kan worden gewerkt. Medewerkers blijken in veel gevallen probleemloos thuis te kunnen werken. In veel gevallen vinden deze werknemers het zelfs extra fijn om thuis te werken, omdat ze niet langer hoeven te forensen. Aangezien bedrijven altijd op zoek zijn naar kostenbesparingen, zal er nu ongetwijfeld ook worden gekeken om het met minder kantoormeters te doen. Dat is slecht nieuws voor verhuurders, die de huurinkomsten zullen zien dalen. Om leegstand te voorkomen, zullen zij met huurprijsconcessies moeten komen. De negatieve invloed op de cashflow zou wel eens een probleem kunnen worden, zeker als er sprake is van een hefboom. Terugvordering schuld In het beste geval kan er nog worden voldaan aan de rentebetalingen. Is dat niet het geval, dan zullen schuldeisers ongetwijfeld terugbetaling eisen van de gehele of een deel van de schuld om de kredietrisico's te beperken. Een dergelijke terugvordering kan in het ergste geval het faillissement van de onroerendgoedeigenaar veroorzaken. Hoe gevaarlijk het werken met een hefboom is, hebben de banken in 2008 en 2009 ondervonden. Ik zeg niet dat we te maken zullen krijgen met een nieuwe wereldwijde financiële crisis die (opnieuw) wordt veroorzaakt door de vastgoedsector, maar beleggers moeten voorzichtig zijn met beleggingen in vastgoedbeleggingsfondsen. Tijdelijk op slot Gerenommeerde vastgoedbeleggers hebben al hun zorgen uitgesproken over het hoge percentage schuld dat menig vastgoedfonds op de balans heeft staan. Beleggers die in vastgoed zitten via beleggingsfondsen moeten bij een ernstige vastgoedcrisis rekening houden dat het fonds tijdelijk op slot gaat om te voorkomen dat assets moeten worden verkocht tegen prijzen die ver onder de boekwaarde liggen. Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Asset Allocatie 18 mrt Liquidatie van ETF's is een kostbaar beleggingsrisico Elk jaar komen er honderden nieuwe ETF's en beleggingsfondsen bij, waarvan vele na verloop van tijd weer zijn verdwenen. De liquidatie van een ETF kan volgens Detlef Glow van LSEG Lipper voor beleggers flink in de papieren lopen.
Asset Allocatie 12 mrt Tip 1: Vergeet het nieuws Adam Grossman legt uit hoe de zogenoemde recency bias, misschien wel het grootste gevaar van elke belegger, het meest effectief kan worden bestreden.
Alternatives 12 mrt Risicovol goud op recordniveau Ben Carlson neemt de goudprijs onder de loep die de afgelopen eeuw diepe dalen en hoge pieken kende. De toekomst is uiterst onzeker, wat het tot een buitengewoon riskante asset maakt.
Asset Allocatie 11 mrt Populaire doemdenkers voorspellen markt exact verkeerd Het enige positieve aan doemdenkende beursgoeroes is dat ze als lichtpunt kunnen dienen. Hoe somberder ze worden, des te beter zijn de vooruitzichten. Een andere conclusie kan Michael Cembalest van JP Morgan AM toch echt niet trekken.
Asset Allocatie 11 mrt Pictet blijft positief over techaandelen Pictet Asset Management blijft overwogen in aandelen en neutraal over obligaties. Japanse aandelen en de techsector zijn favoriet.
Asset Allocatie 07 mrt Europese beleggers hebben er zin in Philippe Roset van State Street SPDR ETF’s neemt nog even de Europese ETF-handel van februari met u door. Amerikaanse aandelen en de Health Sector waren gevraagd, Europese aandelen en goud juist niet. Mochten de hoge omzetten aanhouden, dan gaat de ETF-markt naar een nieuw recordjaar.