Vastgoed in oog van de storm Detlef Glow waarschuwt beleggers in vastgoedfondsen. Leegstand en dalende huurinkomsten vormen een gevaar voor fondsen die een flinke hefboom hanteren. 29 juni 2020 14:00 • Door Detlef Glow Vastgoedbeleggingen worden veelal als veilig beschouwd omdat bakstenen reële activa zijn die een beursstorm goed moeten kunnen overleven. Deze claim klopt inderdaad als beleggers direct in onroerend goed investeren. Helaas geldt dit heel veel minder voor vastgoedfondsen, direct en indirect, die worden geleid door managers die hun best doen rendement te maximaliseren. Om het rendement te verhogen, maken zij graag gebruik van aanvullend vreemd vermogen in de vorm van forse leningen. Dat is een heel goed idee in een opgaande markt, maar als de zaken minder gaan, dan kan de inzet van een flinke hefboom pijn doen. Covid-19 is voor de vastgoedmarkt geen onverdeeld genoegen. Retailbedrijven moesten tijdens de lockdowns dicht en verliezen in een nog harder tempo omzet aan de e-commerce-concurrentie. Leegstand en fors lagere huurinkomsten liggen op de loer. Kantorenverhuurders hebben het ook lastig. Minder kantoormeters Bedrijven hebben tijdens de lockdown geleerd dat er ook in een thuiswerkomgeving en in een virtuele kantooromgeving efficiënt kan worden gewerkt. Medewerkers blijken in veel gevallen probleemloos thuis te kunnen werken. In veel gevallen vinden deze werknemers het zelfs extra fijn om thuis te werken, omdat ze niet langer hoeven te forensen. Aangezien bedrijven altijd op zoek zijn naar kostenbesparingen, zal er nu ongetwijfeld ook worden gekeken om het met minder kantoormeters te doen. Dat is slecht nieuws voor verhuurders, die de huurinkomsten zullen zien dalen. Om leegstand te voorkomen, zullen zij met huurprijsconcessies moeten komen. De negatieve invloed op de cashflow zou wel eens een probleem kunnen worden, zeker als er sprake is van een hefboom. Terugvordering schuld In het beste geval kan er nog worden voldaan aan de rentebetalingen. Is dat niet het geval, dan zullen schuldeisers ongetwijfeld terugbetaling eisen van de gehele of een deel van de schuld om de kredietrisico's te beperken. Een dergelijke terugvordering kan in het ergste geval het faillissement van de onroerendgoedeigenaar veroorzaken. Hoe gevaarlijk het werken met een hefboom is, hebben de banken in 2008 en 2009 ondervonden. Ik zeg niet dat we te maken zullen krijgen met een nieuwe wereldwijde financiële crisis die (opnieuw) wordt veroorzaakt door de vastgoedsector, maar beleggers moeten voorzichtig zijn met beleggingen in vastgoedbeleggingsfondsen. Tijdelijk op slot Gerenommeerde vastgoedbeleggers hebben al hun zorgen uitgesproken over het hoge percentage schuld dat menig vastgoedfonds op de balans heeft staan. Beleggers die in vastgoed zitten via beleggingsfondsen moeten bij een ernstige vastgoedcrisis rekening houden dat het fonds tijdelijk op slot gaat om te voorkomen dat assets moeten worden verkocht tegen prijzen die ver onder de boekwaarde liggen. Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Impactbeleggen 11 apr “Het is fijn om goed te doen” Ook buiten Nederland is impactbeleggen ontdekt. Het Schotse Baillie Gifford bijvoorbeeld lanceerde in 2017 het Positive Change Fund. Vlak voor Pasen was Rosie Rankin, medeverantwoordelijk voor dit fonds, over in Amsterdam voor de tweedaagse Impact Europe Summit in de Beurs van Berlage. Rob Stallinga sprak met haar.
Impactbeleggen 03 apr "Impactbeleggers staan aan de goede kant van de geschiedenis" Hadewych Kuiper, directeur beleggingen bij Triodos IM, is niet onder de indruk van alle berichten dat duurzaam beleggen het beste heeft gehad. "Zo ziet tegenwerking van vooruitgang eruit."
Impactbeleggen 30 jan JSS Green Planet Fund: Kansrijk beleggen in een groene toekomst Beleggen in de toekomst is volgens S. Safra Sarasin beleggen in de groene transitie. Lees meer over het JSS Sustainable Equity Green Planet Fund, dat in de laatste drie jaar niet alleen hard is gegroeid maar ook sterk heeft gepresteerd.
ESG 17 jan ESG is dood, lang leve ESG 2.0! Matt Christensen, hoofd duurzaam en impact beleggen bij Allianz Global Investors, schetst de vijf belangrijkste duurzaamheidsthema's van 2024. Politieke verdeeldheid dreigt het grootste struikelblok te worden.
ESG 01 nov Biodiversiteitsverlies, het megarisico dat slechts enkelen zien Het verlies van biodiversiteit is volgens De Nederlandsche Bank (DNB) een groot risico voor de financiële stabiliteit. Cardano heeft een methode ontwikkeld om dit verlies te meten en zo de beleggingsrisico’s in kaart te brengen. IEXProfs sprak met Dennis van der Putten, Chief Sustainability Officer bij Cardano.
Impactbeleggen 24 jul “Impactbeleggen is pionieren” Als hoofd Private Markets & LDI leidt Rik Klerkx de inspanningen van Cardano om voor z’n klanten, veelal middelgrote pensioenfondsen, een positieve impact en een gezond rendement te boeken. “Hun duidelijke wens is om meer te doen met impactbeleggingen. Wij komen hen tegemoet met maatoplossingen.”