Column

Vastgoed in oog van de storm

Detlef Glow waarschuwt beleggers in vastgoedfondsen. Leegstand en dalende huurinkomsten vormen een gevaar voor fondsen die een flinke hefboom hanteren.

Vastgoedbeleggingen worden veelal als veilig beschouwd omdat bakstenen reële activa zijn die een beursstorm goed moeten kunnen overleven. Deze claim klopt inderdaad als beleggers direct in onroerend goed investeren. Helaas geldt dit heel veel minder voor vastgoedfondsen, direct en indirect, die worden geleid door managers die hun best doen rendement te maximaliseren.

Om het rendement te verhogen, maken zij graag gebruik van aanvullend vreemd vermogen in de vorm van forse leningen. Dat is een heel goed idee in een opgaande markt, maar als de zaken minder gaan, dan kan de inzet van een flinke hefboom pijn doen. Covid-19 is voor de vastgoedmarkt geen onverdeeld genoegen. 

Retailbedrijven moesten tijdens de lockdowns dicht en verliezen in een nog harder tempo omzet aan de e-commerce-concurrentie. Leegstand en fors lagere huurinkomsten liggen op de loer. Kantorenverhuurders hebben het ook lastig.

Minder kantoormeters

Bedrijven hebben tijdens de lockdown geleerd dat er ook in een thuiswerkomgeving en in een virtuele kantooromgeving efficiënt kan worden gewerkt. Medewerkers blijken in veel gevallen probleemloos thuis te kunnen werken.

In veel gevallen vinden deze werknemers het zelfs extra fijn om thuis te werken, omdat ze niet langer hoeven te forensen. Aangezien bedrijven altijd op zoek zijn naar kostenbesparingen, zal er nu ongetwijfeld ook worden gekeken om het met minder kantoormeters te doen.

Dat is slecht nieuws voor verhuurders, die de huurinkomsten zullen zien dalen. Om leegstand te voorkomen, zullen zij met huurprijsconcessies moeten komen. De negatieve invloed op de cashflow zou wel eens een probleem kunnen worden, zeker als er sprake is van een hefboom.

Terugvordering schuld

In het beste geval kan er nog worden voldaan aan de rentebetalingen. Is dat niet het geval, dan zullen schuldeisers ongetwijfeld terugbetaling eisen van de gehele of een deel van de schuld om de kredietrisico's te beperken.

Een dergelijke terugvordering kan in het ergste geval het faillissement van de onroerendgoedeigenaar veroorzaken. Hoe gevaarlijk het werken met een hefboom is, hebben de banken in 2008 en 2009 ondervonden. 

Ik zeg niet dat we te maken zullen krijgen met een nieuwe wereldwijde financiële crisis die (opnieuw) wordt veroorzaakt door de vastgoedsector, maar beleggers moeten voorzichtig zijn met beleggingen in vastgoedbeleggingsfondsen.

Tijdelijk op slot

Gerenommeerde vastgoedbeleggers hebben al hun zorgen uitgesproken over het hoge percentage schuld dat menig vastgoedfonds op de balans heeft staan.

Beleggers die in vastgoed zitten via beleggingsfondsen moeten bij een ernstige vastgoedcrisis rekening houden dat het fonds tijdelijk op slot gaat om te voorkomen dat assets moeten worden verkocht tegen prijzen die ver onder de boekwaarde liggen. 

Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

De impact van het coronavirus