In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd.

Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Diploma’s:

  • Erkend Hypotheek Adviseur (SEH)
  • Assurantie B
  • Woningfinanciering
  • Financiering
  • Zakelijke Kredietverlening & Consumptief Krediet

Hypotheekrente verder beperkt

Het berekenen van de renteaftrek is dankzij de vele wijzigingen bijna onmogelijk geworden.

Soms begin je ergens aan en dan komt er geen eind aan. Vanaf 2010 heb ik de handschoen opgepakt om fiscale duidelijkheid te krijgen als mensen gaan samenwonen. Iedere keer worden de regels veranderd en spreken ministers elkaar tegen. De fiscaliteit is in bepaalde situaties zo ingewikkeld geworden dat zelfs de heren en dames in Den Haag het niet meer weten.

De regering besluit iets en ontdekt achteraf pas dat het onuitvoerbaar is. Het gevolg is reparatie op reparatie, waardoor bijna niemand het meer begrijpt. Minister Snel heeft in januari antwoord gegeven op zijn voorganger Wiebes die in april 2017 de hypotheekbranche op stelten had gezet. Dit heeft zeer grote gevolgen voor vele huizenbezitters in Nederland.

Mijn collega Paul Muskens en ik zijn bezig met een groot fiscaal onderzoek. Dit onderzoek gaat nog maanden duren en poogt aan te tonen dat in diverse situaties het (bijna) onmogelijk is om de duur van de renteaftrek met daarbij het juiste hypotheekbedrag te berekenen.

Een simpele casus, of toch niet?

In deze column begin ik met een zeer simpele casus, die door iedere adviseur goed berekend kan worden. Twee starters (samenwonenden) gaan een huis kopen. Aangezien de huizenprijzen flink zijn gestegen, hebben zij een schenking nodig van een van de ouders om hun droomhuis te kunnen kopen.

De situatie is als volgt:

  • Uitgangspunt: A en B kopen voor het eerst een woning (starters)
  • Koopprijs woning: 250.000 euro
  • Kosten koper: 10.000 euro
  • Benodigde hypotheek inclusief kosten koper: 260.000 euro
  • Schenking ouders A: 40.000 euro

A brengt de schenking in waardoor de daadwerkelijke hypotheek 220.000 euro wordt. Beiden besluiten een annuïteitenhypotheek te nemen van 220.000 euro.

De vraag is nu over welk hypotheekbedrag er renteaftrek genoten kan worden. De meeste mensen zeggen waarschijnlijk direct 220.000 euro, omdat hier sprake is van starters die een annuïteitenhypotheek nemen van 110.000 euro per persoon. Zij moeten dan wel de hypotheek in 30 jaar aflossen.

De uitwerking van deze casus zal u echter verbazen. Er zijn namelijk verschillende mogelijkheden.

Zo moet het volgens de wettelijke regeling

Dit zijn de feiten volgens de wettelijke regeling: 

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor € 90.000 | aflosverplichting max 360 maanden.
  • A heeft een box 3 schuld van €20.000 en een vergoedingsrecht op B van €20.000 omdat hij haar deel van de eigen woning financiert.
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €110.000 | aflosschema max 360 maanden.
  • B heeft een schuld aan A van €20.000.

Uitleg: Volgens de wettelijke regeling verwerft A voor 130.000 euro (50% van de aankoopprijs plus de kosten koper). Dit bedrag financiert A deels met een schenking van 40.000 euro van zijn ouders. Zijn Eigen Woning Schuld (EWS) wordt hierdoor maximaal 90.000 euro.

B verwerft ook voor 130.000 euro. Een deel van het schenkingsbedrag van 40.000 euro, namelijk 20.000 euro, wordt gefinancierd door A. B heeft namelijk een EWS van 110.000 euro (ook 50% van de koopsom plus kosten koper).

Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd hangen. Waarom gaat de helft van een schenkingsbedrag over naar de persoon met wie je samen een woning koopt! Ik kan u het antwoord niet geven. Ik blijf dit namelijk onbegrijpelijk vinden. Het is zeer terecht dat u het niet eerlijk vindt dat over een hypotheekbedrag van 20.000 euro geen renteaftrek kan worden genoten.

Oplossing: Het Goedkeurend Besluit

Minister Snel heeft daar een oplossing voor verzonnen. Huizenbezitters in deze situatie mogen namelijk in hun IB-aangifte een vinkje zetten bij Het Goedkeurend Besluit. Hoe dit precies er uit gaat zien in de aangifte zien we volgend jaar.

Uitwerking goedkeurend besluit:

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor € 110.000 | aflosverplichting max 360 maanden.
  • A heeft een vergoedingsrecht op B van €20.000 omdat A het deel van B voor de eigen woning financiert.
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor € 110.000 | aflosverplichting max 360 maanden.

Hoera, over het gehele hypotheekbedrag van 220.000 euro is er nu renteaftrek die kan worden opgegeven aan de fiscus. Het vinkje zetten moet trouwens binnen 5 jaar gebeuren. Het box 3 bedrag in de berekening van de Wettelijke Regeling wordt dan een box 1 bedrag.

Het gevolg van dit vinkje is dat A wel een vergoedingsrecht krijgt op B voor de helft van het schenkingsbedrag. Indien A en B uit elkaar gaan heeft dit grote gevolgen. Ik zal dit nu niet uitleggen, maar ik adviseer wel aan A en B om bij elkaar te blijven.

En dan… Een draagplicht overeenkomst?

Een goede hypotheekadviseur zal A en B attenderen op de draagplicht overeenkomst. Dit is alleen mogelijk bij samenwonenden en met mensen die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd.

Het klinkt heel absurd: deze overeenkomst hoeven de huizenbezitters niet door te geven aan de fiscus, alleen op eigen initiatief. De fiscus is dus helemaal niet op de hoogte of er sprake is van een draagplicht overeenkomst. De fiscus kan daar alleen achterkomen als zij navraag doen. Hoe zit het dan met de uitwerking?

Interne draagplicht overeenkomst:

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €90.000
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor €90.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €130.000
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €130.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden

Het voordeel van de draagplicht overeenkomst is dat er geen vergoedingsrecht meer is van A op B van 20.000 euro. Bij de draagplicht overeenkomst wordt per persoon het box 1 bedrag berekend.

Voor A is dat 90.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper minus het schenkingsbedrag, 50% van 260.000 -/- 40.000). Voor B is dit 130.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper).

Simpel, maar dan moeilijk

Zoals u kunt lezen, is in een simpele situatie (twee starters kopen voor het eerst een koopwoning) het nog oppassen geblazen wat te doen om volledige renteaftrek te kunnen genieten.

In de komende maanden zal ik met nog meer praktijkvoorbeelden gaan komen. Deze berekeningen laten zien dat voor zeer veel adviseurs het onmogelijk is geworden om de juiste berekening te maken voor hun klanten.

Het gevolg is wel dat de fiscus eventueel om de hoek komt kijken bij de huizenbezitter. Deze krijgt dan te horen dat hij minder renteaftrek heeft dan daadwerkelijk is opgegeven.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Pensioen