Column

Is vastgoed de ideale inflatiehedge?

De inflatieverwachtingen nemen toe, vooral in de VS. Dat lijkt een prima situatie voor vastgoedfondsen. Stijgende prijzen vertalen zich immers in hogere huren en hogere vastgoedwaarderingen. Achmea IM analyseert.

Vastgoedfondsen beleven (wederom) geen denderende start van het jaar. Sterker, de eerste paar maanden waren eigenlijk ronduit belabberd. Neem een fonds als het Kempen Global Property Fund: top volgens Morningstar met 5 sterren, maar flop als je naar het rendement kijkt (-8%).

Het Fidelity Global Property Fund - een ander fonds dat van Morningstar goede ratings krijgt - is al even ongelukkig met een rendement van -6,5% over de eerste maanden van 2018 na een overigens ook al teleurstellend 2017 (-1,5%).

Het gaat even wat minder met vastgoed

De daling van de vastgoedfondsen wordt door analisten vaak in verband gebracht met de stijgende rente die in het nadeel werkt van echte dividend-plays zoals vastgoed, telecom en nutsbedrijven. En aangezien het er naar uitziet dat de rente nog wel even doorstijgt zou je zeggen: verkopen dat vastgoed.

Hogere inflatie, hogere huren

Maar Achmea Investment Management ziet dat duidelijk anders. In zijn laatste Investment Letter geeft Achmea aan dat het zoeken naar inflatiebescherming een belangrijke doelstelling zou moeten zijn voor beleggers, en vastgoed is dan juist een goede keuze.

Dat heeft in de eerste plaats te maken met de unieke eigenschap van vastgoed van een natuurlijke verzekering tegen stijgende inflatie in de vorm van hogere huurinkomsten.

Indexatie

Simpel gezegd bestaat het rendement van vastgoed uit twee componenten. De eerste component is het directe rendement, dat zijn de periodieke huurinkomsten. De tweede component bestaat uit de waardeverandering van het vastgoedobject, ook wel het indirecte rendement genoemd. 

De inflatiegevoeligheid van vastgoed loopt vooral via de huurinkomsten. De vastgoedhuren worden namelijk meestal geïndexeerd. Dit betekent dat ze contractueel zijn gekoppeld aan de inflatieontwikkeling. Met andere woorden, de huren worden gedurende de looptijd van het huurcontract periodiek verhoogd met de inflatie. Het direct rendement van vastgoed heeft hierdoor een positieve gevoeligheid voor inflatie.

Geen perfecte hedge

Op de langere termijn is de relatie tussen inflatie en vastgoedrendementen iets lastiger in te schatten. In principe is er ook hier een positieve relatie omdat de verkoopwaarde van commercieel vastgoed (de NAV) - net als koophuizen de neiging heeft op lange termijn mee te ontwikkelen met de huren. Het vervelende is alleen dat dit niet altijd tegelijkertijd gebeurt. Daarom kun je vastgoed geen perfecte hedge tegen inflatie noemen.

Achmea: "Een hedge impliceert namelijk een directe en stabiele relatie tussen het rendement op vastgoed en de inflatie-ontwikkeling. Maar daar is geen sprake van. Er zijn teveel andere factoren van invloed op de korte termijnontwikkeling van het vastgoedrendement."

Een hoge reële rente

Dan kom je gelijk bij het grote risico voor vastgoed. Achmea: "Als inflatie gepaard gaat met zware economische tegenwind en oplopende leegstand, zal ook deze beleggingscategorie het waarschijnlijk niet goed doen."

Het meest riskant is als de rente harder oploopt dan de inflatie. Dat gebeurt bijvoorbeeld als centrale banken te laat inzien dat een economie oververhit raakt en de kredietverlening uit de hand loopt.

Ze moeten de rente dan sneller verhogen dan ze eigenlijk lief is, wat op de middellange termijn zeer negatieve gevolgen kan hebben voor de economie. We hoeven wat dat betreft in de EU alleen maar terug te denken aan de krediet- en eurocrisis toen vastgoed getroffen werd door hoge leegstand en dalende verkoopwaarden (NAV). De inflatie was ondertussen zo laag dat er ook geen sprake was van automatische huurverhogingen.

Maar is dat een reden om niet te beleggen in vastgoed? Natuurlijk niet. Een economische depressie is altijd mogelijk, maar dan dalen niet alleen de rendementen op vastgoed. Dan gaat de hele beurs omlaag.

Vastgoed gedijt prima bij hogere inflatie

raex

Klik op de afbeelding voor een grote versie

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Duurzaam beleggen