Steengoede portefeuilles: de vastgoedportefeuille van InsingerGilissen

In de rubriek, U vraagt, wij beheren stelt InsingerGilissen een vastgoedportefeuille samen voor een fictieve klant met een miljoen euro aan vrij belegbaar vermogen. 

Volgens Arnoud de Beaufort, Head of Funds en portfoliomanager van het Real Estate Equity Fund van InsingerGilissen, trekt onroerend goed van oudsher de aandacht van veel beleggers vanwege de veilige en constante stroom aan huurinkomsten.

“Door de lage correlatie van vastgoed met aandelen- en obligatiemarkten, zorgen vastgoedbeleggingen tevens voor een gedegen portefeuillediversificatie.”

De Beaufort heeft zijn eigen fonds als leidraad gebruikt voor de portefeuillesamenstelling van onze fictieve klant. InsingerGilissen richt zich met het Real Estate Equity Fund puur op beursgenoteerde Europese vastgoedbedrijven. Persoonlijke ontmoetingen met het management van vastgoedbedrijven en het bezoeken van objecten op locatie zijn bij een portefeuille geconcentreerd in Europa beter en met grotere regelmaat uit te voeren, verduidelijkt de Beaufort zijn keuze.

“Onze focus op enkel beursgenoteerde bedrijven wordt ingegeven door de behoefte aan marktliquiditeit en verhandelbaarheid. Wij moeten ons wel kunnen bewegen in een positie.”

Netto-exposure geen 100%

Zijn doel is om superieure, voor risico gecorrigeerde, rendementen te realiseren, door de volatiliteit te verminderen en bescherming tegen prijsdalingen in te bouwen met shortposities en derivaten. De portefeuille is opgebouwd uit de netto-exposure per marktsegment en telt dus niet op tot 100%.

De Beaufort: “We zijn aan de long-kant nagenoeg vol belegd ( 98,4%) en hebben daarnaast shortposities staan met een gewicht van -37,8%. Samen geeft dit momenteel een netto-exposure van 60,6%.” InsingerGilissen staat overigens altijd netto-long, maar overstijgt daarbij nooit de grens van 100%.

“Wij handelen namelijk niet met geleend geld om via leverage onze exposure groter te maken,” zo licht hij toe.

Beschermd tegen correcties

In een opgaande markt loopt de portefeuille door de lagere exposure dus minder hard dan de markt. Maar in een neergaande markt wordt deze juist goed beschermd, aldus De Beaufort.

“Je ziet dat goed terug net vóór de financiële crisis, toen de Europese beursgenoteerde vastgoedindex (EPRA) beter presteerde dan ons fonds. Maar omdat de grote correctie na de crisis in onze portefeuille veel minder diep was, hebben we de voorsprong die we toen namen tot op de dag van vandaag behouden.”

Omdat de portefeuille een long/short-strategie heeft, kijkt De Beaufort naar het voor risico gecorrigeerde rendement. “Dit jaar heeft de portefeuille tot en met eind oktober een rendement laten zien van 5,5% ten opzichte van 7,5% rendement van de EPRA. Ons fonds heeft dus ruim 73% van het benchmarkrendement behaald met een gemiddelde marktexposure van maar 58%. Over de langere termijn zie je zelfs dat deze defensieve strategie de markt als geheel verslaat, omdat we consistent met de ondergewaardeerde bedrijven long gaan en de overgewaardeerde shorten.”

"Over de langere termijn zie je zelfs dat deze defensieve strategie de markt als geheel verslaat, omdat we consistent met de ondergewaardeerde bedrijven long gaan en de overgewaardeerde shorten”

Long Duits vastgoed

In de samengestelde portefeuille valt op dat aanzienlijke netto-longposities zijn opgebouwd in kantoren en residentieel vastgoed in Duitsland, continentale winkelpanden en tijdelijke opslag. De Beaufort: ”Die laatste is momenteel een erg gewilde categorie, wat onder meer komt doordat mensen vaker tijdelijke opslag zoeken vanwege een verhuizing of verbouwing in een aantrekkende economie en huizenmarkt.”

“Als regio zijn wij over Duitsland als geheel erg positief. Zowel kantoorpanden als residentieel vastgoed zijn in steden als Frankfurt en vooral Berlijn erg in trek. De onzekerheid in het Verenigd Koninkrijk over de Brexit-onderhandelingen draagt daar, met het verdwijnen van banen onder andere richting Duitsland, alleen maar aan bij.”

Hij voegt eraan toe dat de Duitse nieuwbouw van woningen na de financiële crisis tevens een tijd heeft stilgelegen, waardoor krapte aan de aanbodkant is ontstaan. “Dat we netto-short zitten in de grote vastgoedbedrijven in het Verenigd Koninkrijk, zowel aan de kant van retail als kantoren, heeft alles te maken met de Brexit.”

De betere retailpanden

Voor wat betreft retail op het Europese vasteland zoekt De Beaufort vooral nieuwe, grote winkelcentra, waar mensen niet alleen naar toe gaan om te winkelen, maar waar ook de nabijheid van restaurants, een bioscoop en een speeltuin voor ontspanning zorgt. Daarnaast doet convenience retail, zoals de bakker op de hoek of een lokale supermarkt, het volgens hem goed.

"Daar tussenin zitten dan minder interessante objecten met wat oudere winkelketens, zoals V&D, die failliet gaan. De kunst is om altijd de juiste waarde te bepalen en ondergewaardeerd vastgoed te kopen, maar overgewaardeerd onroerend goed juist te verkopen. Zo zoeken wij op een defensieve manier naar balans in een vastgoedportefeuille. Wij letten in onze bottom-up analyse vooral op de onderliggende waarde van het vastgoed en op de balanssterkte van een vastgoedbedrijf. Tevens hechten wij grote waarde aan de rol van het management, waarvan goede corporate governance op een transparante manier in lijn moet liggen met de belangen van andere aandeelhouders.”

De Europese vastgoedmarkt bevindt zich momenteel in een professionaliseringsproces, waar bedrijven die niet in vastgoed gespecialiseerd zijn, onroerend goed van hun balansen halen en verkopen aan gespecialiseerde vastgoedbeleggers.

De Beaufort haalt banken als voorbeeld aan: “Die hadden vastgoed nooit als kernactiviteit, maar kregen het ten tijde van de crisis vaak als onderpand in de schoot geworpen omdat partijen in gebreke bleven.” Die vastgoedobjecten werden volgens hem vaak niet optimaal beheerd, waardoor nieuwe eigenaren daar nu extra waarde uit kunnen halen.

"Er was deels een kunstmatige vraag naar vastgoed, al zijn de fundamentals voor onroerend goed ook gewoon prima geweest"

Vastgoed tikkeltje duur

De vastgoedmarkt heeft het in de afgelopen jaar erg goed heeft gedaan, mede door obligatiebeleggers die op zoek gingen naar alternatief rendement, zegt De Beaufort.

“Dat creëerde deels een kunstmatige vraag naar vastgoed, al zijn de fundamentals voor onroerend goed ook gewoon prima geweest. Het feit dat de monetaire wereld van verruimend naar verkrappend beleid schuift, gaat op zo’n geleidelijke manier dat de economie – zoals de bedoeling is – dit kan dragen en zelfvoorzienend wordt. Zonder hulp van centrale banken.”

Met aantrekkende banengroei, dalende werkloosheid en oplopend consumentenvertrouwen ziet hij de Europese economie voorlopig goed op gang blijven.

“Daarnaast zijn in Europa de vastgoedleasecontracten geïndexeerd, waardoor kasstromen weinig last hebben van een eventueel aantrekkende inflatie. Maar eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat sommige vastgoedwaarderingen wel wat aan de hoge kant zitten. Daarom is mijn vastgoedportefeuille voorzichtig positief gepositioneerd.”

Lees ook: deel 1 van U vraagt, wij beheren, met Kempen Capital Management.