Janus Henderson is positief over beursgenoteerd vastgoed Meer dividend voor vastgoedbeleggers Vastgoedspecialisten Guy Barnard en Tim Gibson van Janus Henderson breken een lans voor beursgenoteerd vastgoed. De vooruitzichten zijn goed. Beleggers mogen rekenen op meer dividend. 8 november 2017 09:20 • Door IEXProfs Redactie De vastgoedmarkt beweegt zich net als veel andere markten in cycli met regionaal flinke verschillen. Guy Barnard en Tim Gibson, co-managers van Janus Henderson Global Property Equities, onderdeel van de IEXFonds 40, hebben de hele sector onder de loep genomen en komen tot de conclusie dat er, ondanks het feit dat kantoren en woningen de laatste jaren flink in waarde zijn gestegen, nog altijd volop mogelijkheden zijn om rendement te genereren. Er zijn een aantal maatstaven waarmee kan worden getoetst hoe de vastgoedmarkt ervoor staat. Zo kan er bij beursgenoteerde vastgoedfondsen bijvoorbeeld worden gekeken naar de netto intrinsieke waarde. Ligt die ruim boven de beurskoers dan getuigt dat van weinig vertrouwen onder beleggers. Andersom geldt het tegendeel. Janus Henderson heeft een voorkeur voor een wat bredere toets aan de hand van drie factoren: economie, krediet en aanbod, op zijn Engels ECS. Niet te warm, niet te koud Dat de economische situatie een belangrijke rol speelt voor vastgoed, ligt voor de hand. “Vastgoedbedrijven zijn een beetje de huisbazen voor de economie," schrijven Barnard en Gibson. "De beste situatie is als de economie gematigd groeit en de huurinkomsten langzaam oplopen. Dat geeft bedrijven namelijk voldoende vertrouwen om over te gaan tot de aankoop van panden, maar de groei is ook weer niet zo hoog dat er krapte ontstaat en bouwbedrijven als gekken kantoren, winkels of huizen gaan bouwen." Bouwwoede is iets wat een klassieke varkenscyclus uit kan lokken, waarbij als het economisch iets minder gaat de leegstand sprongsgewijs toeneemt. Nederland heeft daar ervaring mee. Denk bijvoorbeeld aan de enorme kantoorleegstand rond 2005 in steden als Amsterdam, Hoofddorp en Den Haag. Volgens Barnard en Gibson ziet het er momenteel qua groei in grote delen van de wereld goed uit. Vooral Europa zit nog in de opwaartse fase van de markt waarbij groeiprognoses vaker naar boven dan beneden worden bijgesteld, en de bouwvolumes beperkt zijn. Kredietverlening gedempt Voor krediet geldt min of meer hetzelfde als voor de economie. Te veel krediet kan zorgen voor luchtbellen zoals op de huizenmarkt voor de grote hypotheekcrisis van 2008. Van de andere kant kan te weinig krediet op den duur voor krapte zorgen. Aangezien sinds de crisis van 2008 risico's op de kredietmarkten grotendeels gemeden worden, maakt Janus Henderson zich weinig zorgen over het schuldniveau, met China als meest opvallende uitzondering gezien het gebrek aan transparantie over het werkelijke schuldniveau in het financiële systeem. Gezonde verhouding vraag en aanbod De derde letter in ECS staat voor supply, ofwel het aanbod. Veel aanbod en weinig vraag betekent dat huurders (of kopers) het voor het zeggen hebben. Weinig aanbod is van de andere kant gunstig voor degene die wil verkopen of verhuren. Ook hier zijn volgens Janus Henderson de vooruitzichten relatief goed. Na de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009 liep het aanbod aan nieuw vastgoed terug tot minder dan 1% van het bestaande vastgoed. Er is daardoor relatief weinig leegstand op enkele uitzonderingen na. E-commerce Janus Henderson wil aan het begrip ECS nog een factor toevoegen: en dat is een tweede S die staat voor structurele verandering. Urbanisatie en vergrijzing zijn bijvoorbeeld belangrijke ontwikkelingen die de vastgoedmarkt al decennia sterk beïnvloeden. Relatief nieuw is de invloed van e-commerce en thuiswerken. Dat zorgt voor meer behoefte aan flexibele kantoorruimte en logistieke centra buiten de stad. terwijl winkelruimte juist minder gevraagd is. Robuust Rekening houdend met deze vier factoren zijn de fondsmanagers van mening dat de onderliggende fundamentele waarden voor onroerend robuust zijn met weinig tekenen van excessen. Zij verwachten het komende jaar daarom een bescheiden rendement dat hoofdzakelijk wordt gedreven door huurinkomsten of dividend in het geval van vastgoedfondsen (REIT’s). Er zijn daarbij natuurlijk wel grote regionale verschillen. Zo bevindt de Londense kantorenmarkt zich momenteel in een neerwaartse beweging, terwijl die in Nederland juist in de lift zit. De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. . Deel via:
J. Safra Sarasin Sustainable Asset Management 18 apr "Reshoring biedt mooie kansen voor groene beleggers" Volgens fondsmanager Daniel Lurch van het JSS Sustainable Equity Green Planet fonds van J. Safra Sarasin profiteren met name de duurzaamste bedrijven van de huidige herschikking van de wereldwijde productieketen. Welke dat zijn?
Impactbeleggen 11 apr “Het is fijn om goed te doen” Ook buiten Nederland is impactbeleggen ontdekt. Het Schotse Baillie Gifford bijvoorbeeld lanceerde in 2017 het Positive Change Fund. Vlak voor Pasen was Rosie Rankin, medeverantwoordelijk voor dit fonds, over in Amsterdam voor de tweedaagse Impact Europe Summit in de Beurs van Berlage. Rob Stallinga sprak met haar.
Impactbeleggen 03 apr "Impactbeleggers staan aan de goede kant van de geschiedenis" Hadewych Kuiper, directeur beleggingen bij Triodos IM, is niet onder de indruk van alle berichten dat duurzaam beleggen het beste heeft gehad. "Zo ziet tegenwerking van vooruitgang eruit."
Impactbeleggen 30 jan JSS Green Planet Fund: Kansrijk beleggen in een groene toekomst Beleggen in de toekomst is volgens S. Safra Sarasin beleggen in de groene transitie. Lees meer over het JSS Sustainable Equity Green Planet Fund, dat in de laatste drie jaar niet alleen hard is gegroeid maar ook sterk heeft gepresteerd.
ESG 17 jan ESG is dood, lang leve ESG 2.0! Matt Christensen, hoofd duurzaam en impact beleggen bij Allianz Global Investors, schetst de vijf belangrijkste duurzaamheidsthema's van 2024. Politieke verdeeldheid dreigt het grootste struikelblok te worden.
ESG 01 nov Biodiversiteitsverlies, het megarisico dat slechts enkelen zien Het verlies van biodiversiteit is volgens De Nederlandsche Bank (DNB) een groot risico voor de financiële stabiliteit. Cardano heeft een methode ontwikkeld om dit verlies te meten en zo de beleggingsrisico’s in kaart te brengen. IEXProfs sprak met Dennis van der Putten, Chief Sustainability Officer bij Cardano.