Column

Vastgoed is gevaar fondsenindustrie

Vastgoed is iets anders dan cash. Dat blijkt wel uit de sluiting van tal van vastgoedfondsen na het Britse referendum.

Na het Britse referendum zijn beleggers, anticiperend op een prijsval van Brits vastgoed, massaal uit een een aantal van de best presterende vastgoedfondsen gestapt. Deze uitstroom was zo groot, dat sommige fondsen noodgedwongen werden gesloten om zo extra verliezen voor de zittenblijvers te voorkomen. 

Deze sluiting is, hoe logisch misschien ook, een fikse tegenvaller voor al die beleggers die het geld nodig hadden, Andere beleggers, die zich niet bewust waren van de mogelijkheid dat een fonds zo maar kan worden gesloten, kunnen hun vertrouwen zijn kwijtgeraakt in de fondsenindustrie.  

Het is overigens niet de eerste keer dat vastgoedfondsen gedwongen werden te sluiten. Na het uitbreken van de financiële crisis gebeurde hetzelfde met Duitse vastgoedfondsen. Ik vraag me af of de Europese fondsenindustrie daar iets van heeft geleerd. 

Mismatch

Probleem met vastgoedfondsen is een mismatch van beleggingshorizons. Terwijl het onderliggende vastgoed niet dagelijks kan worden verkocht, kunnen beleggers wel dagelijks in- en uitstappen. 

Deze dagelijkse verhandelbaarhed wordt een probleem als beleggers massaal de uitgang opzoeken. Ditmaal was de uitstroom extra groot omdat veel beleggers vastgoedfondsen zagen als een alternatief voor cash, maar dan wel met een stevig rendement. Toen bleek dat vastgoed een stuk minder veilig is dan cash, kozen beleggers eieren voor hun geld. 

Als fondsen er vervolgens voor kiezen om vastgoed te verkopen om zo de uitstroom te kunnen betalen, lopen de verliezen alleen maar verder op. Zeker omdat de marktpartijen weten wie gedwongen is wat te verkopen. Dat maakt de onderhandelingspositie van de verkopende partijen nog zwakker. 

Scherpe richtlijnen nodig

In die zin kunnen vastgoedfondsen worden gezien als een bedreiging voor de fondsenindustrie en kan de vraag worden gesteld of vastgoed überhaupt een geschikte assetklasse is voor fondsen. Het lijkt me logisch dat toezichthouders deze fondsklasse vanaf nu extra scherp volgen. 

Gelukkig zijn er wel manieren om vastgoedfondsen weerbaarder te krijgen. Dat hebben Duitse toezichthouders bewezen. Zij introduceerden nieuwe richtlijnen waardoor de beleggingshorizons van beleggers in deze fondsen en de onderliggende assets met elkaar in lijn liggen. 

Het gevolg is dat Duitse vastgoedfondsen zich mogen verheugen op een stijgende instroom van nieuw geld. Dat toont niet alleen aan dat er een gezonde vraag bestaat naar deze fondsen, maar ook dat beleggers bereid zijn een beperkte liquiditeit te accepteren, mits zij begrijpen wat de redenen van deze beperking zijn. 

Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Alles over de rente