Door sterke urbanisatie liggen vastgoedprijzen in Europese steden inmiddels op of boven pre-crisis niveaus. Woningen in het midden woonsegment zijn niet aan te slepen en door toenemende individualisering stijgt de vraag naar kleinere woonruimtes en appartementen. E-commerce, goederenopslag, groot transport en last mile-leveringen stuwen onderwijl de prijzen van logistiek vastgoed omhoog. Ofwel, het gaat goed met de Europese vastgoedmarkt, winkels en kantoren op B-locaties uitgezonderd.
De visie van Aberdeen Asset Management
Maar hoe verder? Hoe zien de vooruitzichten van Europees vastgoed er de komende jaren uit? Twee specialisten, van Aberdeen Asset management en Kempen Capital Management, krijgen het woord. Evert Castelein, assistent fondsmanager van het Aberdeen European Balanced Property Fund, bijt de spits af met een eerste positieve vaststelling: “Europees vastgoed is relatief goedkoop ten opzichte van andere regio’s, die al flinke prijsstijgingen hebben laten gezien.”
Het Aberdeen European Balanced Property Fund, met een belegd vermogen van tegen de 800 miljoen euro, investeert in het kernspectrum van vastgoed in Europa, zegt Castelein. “We selecteren in de vastgoedmarkt door middel van bottom-up analyse. Hoe is het gesteld met de locatie, de kredietwaardigheid van de huurder, de kwaliteit van het gebouw en wat zijn de specifieke risico’s?” Castelein koopt liever panden die aan Aberdeens kwaliteitseisen voldoen met goede huurders en langlopend contracten op het juiste prijsniveau in een minder sterke economie als Portugal of Spanje, dan in een minder project in een betere economie als Duitsland. “De kwaliteit van de stenen, huurder en locatie is veel belangrijker dan de macro-economische gegevens van een bepaald land.”
Nou ja, voor het Verenigd Koninkrijk is hij na de keuze voor Brexit wel wat huiverig geworden. “Vooral in London, waar diverse banken al aankondigden uit de City te vertrekken, zou een prijscorrectie in het kantoorsegment me op termijn niet verbazen.”
Trends
Aberdeen houdt natuurlijk ook rekening met trends in economie en maatschappij, waaronder de opkomst van e-commerce. Castelein: “Dat heeft een grote boost gegeven aan de bouw van distributiecentra, al moeten we opletten dat hier op den duur geen speculatieve bubbel ontstaat.”
Ondanks dat door de online shopping faciliteiten verschillende traditionele winkeliers failliet zijn gegaan, biedt de detailhandel volgens Castelein nog genoeg beleggingsmogelijkheden. “Dominante retail binnen (nieuwe) verzorgingsgebieden blijft interessant. Mensen willen bepaalde producten toch op locatie kopen, waarbij tegenwoordig wel meer moet worden ingespeeld op dingen als beleving en goede bereikbaar- en parkeergelegenheid.”
Door de sterke urbanisatietrend heeft Aberdeen een selectie gemaakt van toekomstige winning cities, een lijst met sterk groeiende steden zoals Amsterdam, Berlijn, Oslo, Stockholm en… Londen? Castelein: “Ondanks mijn negatieve voetnoot van zojuist is het bevolkingsaantal van de Engelse hoofdstad jaarlijks met 100.000 inwoners toegenomen in het afgelopen decennium en aan die trend zie ik voorlopig geen einde komen.”
“Mensen die naar deze winnende Europese steden trekken, moeten wonen, werken en eten. Daarom voorzien wij juist daar goede mogelijkheden voor vastgoedbeleggingen.”
Sentiment en relatieve prijsverschillen
Castelein: “In onze benadering kijken wij scherp naar prijzen. Dan is vastgoed in de eurozone relatief goedkoop ten opzichte van andere regio’s, zoals in de Asia Pacific, het Verenigd Koninkrijk of de Nordics, die na de financiële crisis sneller herstelden en waar we al flinke prijsstijgingen hebben gezien. In continentaal Europa zijn vastgoedwaarderingen minder fors gestegen en zien we stijgende vraag naar vastgoed van zowel institutionele als particuliere beleggers.”
Bovendien ziet Castelein het positieve sentiment voor vastgoed als extra reden om met name in de eurozone te investeren. In vergelijking met andere beleggingscategorieën, zoals bijvoorbeeld obligaties, kan vastgoed volgens Castelein ook nog profiteren van de rendementsachterstand: “Het historisch grote positieve verschil tussen vastgoed- en obligatierendementen, komt de attractiviteit van vastgoed ten goede.
De visie van Kempen Capital Management
Ook vastgoedfondsbeheerder Egbert Nijmeijer van Kempen zul je niet horen klagen over de kansen van Europees vastgoed: “De spread tussen opbrengst en kosten van Europees vastgoed ligt nu op ongeveer 3 à 4%. Dat zijn prima omstandigheden.”
Van de wereldwijde beursgenoteerde vastgoedmarkt vertegenwoordigt Europa maar 15%, aldus Nijmeijer. “Van alle vastgoedclusters in de ontwikkelde markten kun je er Europees maar in vier beursgenoteerd beleggen; industrieel, waar logistiek vastgoed en distributiecentra erg in trek zijn, residentieel, kantoren en winkels, waar we de grootste risico’s zien.”
Kempen doet niet aan regionale allocatie omdat vastgoed volgens Nijmeijer vooral wordt beïnvloed door de rentestand en valutabewegingen. “Wie zijn wij om te beweren hoe de Engelse of Zwitserse munten en rentes zich gaan ontwikkelen versus de euro en Europese rente? Wij focussen ons daarom puur op het vastgoed zelf.”
Cyclische golven in de vastgoedmarkt
Er wordt bij Kempen wel rekening gehouden met cyclische bewegingen in de vastgoedmarkt. Nijmeijer noemt de kantorenmarkt in Londen als goed voorbeeld: “Het aantal projectontwikkelingen en –ontwikkelaars is daar de afgelopen jaren extreem toegenomen. Nog vóór de Brexit zagen wij aan die hoogconjunctuurcyclus een einde komen vanuit de aanbodkant, simpelweg door te veel nieuwbouw. Toen kwam daar de Brexit overheen waardoor ook de vraagkant werd afgetopt. Daarentegen zien wij de kantorenmarkt op A-locaties in Amsterdam, Frankfurt, Parijs, zelfs in Milaan, Barcelona en Madrid, geholpen voor verbeterde economische omstandigheden, flink herstellen.”
Het residentiële cluster is ook flink in beweging met stijgende vraag en prijzen door, onder meer, de grote urbanisatiefactor, vervolgt Nijmeijer. “Daar komt bij dat door de digitalisering van de economie een groot aantal goedbetaalde banen terecht is gekomen bij de jonge, hoogopgeleide bevolking, die graag in de stad woont.” Tevens draagt vergrijzing volgens Nijmeijer bij aan de trek naar de stad.
“Door vergrijzing zien we ook oudere mensen weer terug richting stad verhuizen in verband met betere sociale voorzieningen en meer cohesie onder ouderen.”
Net als andere beleggingscategiorieën is ook de vastgoedwereld onderhevig aan één grote cyclus: “Met lange en korte golven, contrair of in tandem, die door elkaar heen vloeien. En als ik het verdienmodel van vastgoed erbij pak, zitten we Europees vastgoed op een goede golf.”
Hoog rendement met laag risico
Hij legt het verdienmodel van vastgoed uit als de spread tussen de opbrengst op stenen en de kosten van het kapitaal, dus tussen huur en rente. “Die spread ligt in Europa door de lage rente dus nu op ongeveer 3 à 4% en dat is, ook vanuit historisch perspectief, zeer gezond. De rendementen zijn hoog en de risico’s laag.”
Voor de risicobepaling bekijkt Nijmeijer de loan to value (LTV) ratio’s: ”Vastgoed wordt gefinancierd via een bepaald percentage geleend geld. In de particuliere residentiële markt ligt dat op 80 à 85%, maar in de commerciële vastgoedmarkt ligt de LTV momenteel gemiddeld rond de 35%. Dat is uniek laag.”
Nijmeijer: “Met de huidige hoge spreads en lage LTV’s hoeft men dus weinig risico’s te nemen om renderend in commercieel vastgoed te beleggen. Dat zijn prima omstandigheden voor de Europese vastgoedmarkt met als enige kanttekening dat eventueel toekomstige rentestijgingen wel door hogere huurprijzen gecompenseerd moeten worden.”