Hoewel de eerste fase van de krediet­crisis in de Amerikaanse onroe­rendgoedmarkt begon, gingen de krantenkoppen de afgelopen twee jaar niet vaak over vastgoed – een lokale fraude uitgezonderd. Dat wil niet zeggen dat het niet flink heeft gestormd, zegt Guy Barnard, lid van het beleggingsteam van Hender­son Global Property Equities. “Dit was een ongekende periode voor onze sector. Het is een zwaar gefinancierde bedrijfstak, dus toen de kredietcrisis uitbrak, werd ook het vastgoed hard getroffen. De correlatie met financiële aandelen was heel hoog in de crisis. Begin 2009 hebben we alleen maar naar balansen gekeken. Waar zit nog lage leverage, wie heeft de huren voor langere tijd vastgelegd? Het afgelopen jaar is er enorm geherfinancierd. Het gemiddelde vreemd vermogen in vastgoedfondsen is nu zo’n 50%. Ze zijn nu weer in staat om obligaties uit te geven en we beginnen zelfs weer overnameactiviteit te zien. Het is heel makkelijk om negatief te zijn, maar je kunt nu juist de sterkere partijen eruit pikken. Als je weet waar je naar moet kijken.”

Henderson Global Property Equities

Beheerder: Patrick Sumner
Omvang: 540 miljoen dollar
Rendement: +46,8% (1 jaar), -43,3% (3 jaar)

Kennelijk weten ze dat bij Henderson, want de Lipper Fund Award wordt niet alleen toegekend voor een goed jaar, maar vooral op basis van consistentie. Volgens Barnard zit de sleutel in de beleggingsaanpak van het fonds, dat in alle drie de grote regio’s mensen “op de grond” heeft. “In deze sector is het belangrijk om mensen face-to-face te kunnen spreken. We hebben een team in Singapore, dat Azië bestrijkt. In Chicago zit ons Amerikaanse team. We werken daar overigens met een externe partij, Trans Western. Hun resultaat is een van de belangrijkste drivers geweest voor onze outperformace. In 2009 deden we het in Amerika 14,7% beter dan de markt, in Azië 6% en in Europa 4,5%. In Londen zit het hoofd van ons team, Patrick Sumner. Hij is verantwoordelijk voor de asset allocatie, vooral de regioverdeling. De regioteams zijn afzonderlijk veantwoordelijk voor de aandelenselectie.”

Niet eenvoudiger

Sumners baan is er door de crisis niet een­voudiger op geworden, want de allocatie is op dit moment het onzekerste terrein. Barnard: “Op het moment zijn we groten­deels neutraal in onze weging. We vinden de markt op dit moment moeilijk te voor­spellen, vanwege de onduidelijkheid over de financieringsstromen en wisselkoersen. Dus in de drie hoofdregio’s houden we ons redelijk aan de benchmark; de alpha die we genereren komt voornamelijk door de aan­delenselectie. Hoewel, sinds kort wijkt het fonds toch licht af van de benchmark. “We hebben sinds kort een kleine overweging in Azië. Die markt schatten we structureel ge­zonder in op de korte en lange termijn. De kansen liggen vooral in de kantorenmarkt in Hongkong en Tokio. De werkgelegenheid trekt daar weer aan. En we verwachten dat de leegstand daar weer terug gaat lopen.” Een opvallende andere markt waar Barnard kansen ziet is de zwaar getroffen kanto­renmarkt van Londen. “De waarderingen zijn daar met 45% gedaald tussen 2007 en 2009. In euro’s heb je het zelfs over een val van 60%. In de tweede helft van 2009 zag je weer een herstel van 9%. Ik denk dat dat wel kan gaan versnellen.”