Beste Dr. Hoe,

Hoe goed functioneert vastgoed als bescherming tegen inflatie?


De dokter antwoordt:
In de regel staat onroerend goed steevast in het lijstje met producten dat beleggers tegen inflatie moet beschermen. Inflation linked bonds worden natuurlijk als eerste genoemd, grondstoffen als nummer twee– al was het maar omdat ze zelf in het verleden vaak de oorzaak van inflatie zijn geweest. En vastgoed dus. Toch is het maar zeer de vraag of onroerend goed echt in dat rijtje thuishoort.

Het idee achter stenen als bescherming tegen geldontwaarding is gebaseerd op de gedachte dat de huren een inflatiecomponent hebben. De huurpenningen bewegen mee met de inflatie. Maar dat zegt nog niets over de waarde van het vastgoed. Die kan – zo hebben de laatste jaren bewezen – gewoon dalen. Overigens is er wel degelijk een interessante case te maken uit de combinatie inflatie-vastgoed. In tijden van oplopende inflatie, is onroerend goed niet zo bijster interessant, maar vanaf het moment dat inflatie piekt, wordt vastgoed namelijk wel een heel interessante asset class.

Althans, dat is de insteek van het inflatieteam van Robeco waarvan onder andere Edith Siermann (hoofd vastrentend) en Lukas Daalder (strateeg) deel uitmaken. In tijden van oplopende inflatie verhogen de centrale banken de rente en loopt ook de lange rente op. De hele yield curve gaat omhoog. Wie op dat moment een hypotheek wil kopen (of commercieel onroerend goed) betaalt een hogere rente. Dat maakt de investering uiteraard minder interessant en de financiering moeilijker.

Maar als de rente in navolging van de inflatie piekt en de enige logische voortzetting een daling daarvan is, dan wordt vastgoed plotseling wel een interessante belegging. De huizenprijzen komen dan onder druk te staan. Wie op dat moment in vastgoed investeert, betaalt in eerste instantie weliswaar een hogere rente, maar die neemt bij een scenario van dalende inflatie in de loop van de jaren af. Tegelijk is de kans groot dat de huizenprijzen weer oplopen. Voor commercieel vastgoed geldt hetzelfde principe.

Bij oplopende inflatie stijgen de huurprijzen over het algemeen iets langzamer. Huren wordt dan interessanter dan kopen. Als het omslagpunt van inflatie bereikt is, stijgen de huurprijzen vaak nog versneld door om de opgelopen achterstand in te halen. Het is dan waarschijnlijk dat de inflatie vanaf het piekniveau daalt en de huurprijzen nog een tijd blijven doorlopen. Dat is voor beleggers een prachtig moment om vastgoed te bezitten.