Winkelvastgoed is helemaal terug als dividendmotor

Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Simon Property, Eurocommercial Properties, Wereldhave, Vastned. Er zijn in de wereld tal van grote en kleine vastgoedfondsen met een specialisatie in winkelvastgoed.

Traditioneel zijn deze fondsen vaste bestanddelen in portefeuilles waar dividend belangrijk is. De laatste vier jaar waren ook zeker niet slecht, maar de grote klap uit 2020, toen de online-handel een enorme boost kreeg door corona, is de sector nog steeds niet te boven.

Dividendmotor

Maar wat wil dat zeggen over de toekomst? Is die er überhaupt voor winkelvastgoed? Nuveen Real Estate denkt van wel. Sterker, de Amerikaanse vermogensbeheerder uit Chicago is uitgesproken positief over winkel-REIT's die relatief goedkoop zijn en hun traditionele rol van dividendmotor terugwinnen.

In het rapport Global Retail in the Age of Convenience Culture wijst Nuveen op het feit dat de val in de consumentenuitgaven in fysieke winkels voorbij is en dat veel shopping malls zich de laatste jaren succesvol hebben aangepast aan de veranderde consumentenvraag. 

Supermarkten

Een vaste bodem voor elk winkelcentra vormen de dagelijkse boodschappen in supermarkten. Die huurders zijn essentieel omdat ze zorgen dat mensen regelmatig terugkomen.

In het VK is dat goed te zien aan de zogenoemde Retail Parks (rijk aan supermarkten) die de laatste jaren veel beter hebben gepresteerd dan shopping malls en winkels in de "high street". 

Click-and-go, aanbod en rente

Een andere positieve ontwikkeling is de groei van zogenoemde click-and-go-facilities. Dat zijn plekken waar online bestelde goederen kunnen worden afgehaald. De gemiddelde bezettingsgraad is mede daardoor op peil gebleven.

Misschien nog wel het belangrijkst is dat er de laatste jaren weinig winkelvastgoed is bijgebouwd. Dat zorgt voor schaarste wat goed is voor de prijzen van gebouwen.

Tenslotte speelt de dalende rente vastgoed wereldwijd in de kaart.

Grote verschillen

Er zijn wel grote verschillen tussen landen en regio’s. Nog belangrijker als vroeger is de locatie. Het is uiteraard een voordeel als een winkelcentrum staat in een gebied waar het aantal inwoners groeit. Ook steden met veel toerisme bieden kansen. Dat geldt met name voor Azië waar het toerisme in de lift zit.

Beleggers moeten verder goed letten op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Hoe groter de hefboom, des te groter het renterisico. Europese vastgoedondsen hebben met een sterke solvabiliteit wat dat betreft een streepje voor op andere markten.

Tenslotte kunnen lokale regelgeving en de kwaliteit van de huurders een groot verschil maken. Zijn de huurders sterke partners, of kwetsbare met het gevaar van winkelsluitingen?

Specifiek voor de VS zijn de lage werkloosheid en hoge lonen een voordeel. In Europa zitten consumenten goed bij kas door een hoge spaarquote in het verleden, wat zorgt voor een stabiele basis voor de uitgaven.