Grote verschillen in prestaties tussen vastgoedfondsen

Het is op zich niet verassend dat vastgoedmanagers weinig geliefd zijn bij institutionele beleggers. Vastgoed heeft als sector wederom geen al te best jaar achter de rug. De iShares Stoxx Europe 600 Real Estate ETF staat bijvoorbeeld year-to-date ongeveer 5% in de min. De Dow Jones Global Real Estate ETF doet het beter met een plus van rond de 6%, maar dat is nog altijd veel minder dan het marktgemiddelde. Over 5 jaar gerekend, komt het totale rendement (inclusief dividend) gemiddeld amper boven de 1% per jaar uit.

Er zijn weinig sectoren die het slechter hebben gedaan. Toch blijkt uit onderzoek van beleggersadviesbureau bfinance dat niet alle vastgoedfondsen ongeliefd zijn. Er zijn onderling grote verschillen. Precies dat is het thema van een van hun laatste rapport dit jaar: What Has Set Real Estate Fund Winners Apart?

Het algemene beeld 

Bfinance neemt regelmatig enquêtes af onder institutionele beleggers. Bij de laatste peiling geeft bijna twee derde van de instituten aan ontevreden te zijn over de prestaties van hun vastgoedbeheerders, tegen slechts 11% eind 2022. 

Dat heeft uiteraard veel te maken met het algemene sentiment. Vastgoed is nou eenmaal een sector die keihard geraakt is op alle fronten:  eerst corona, toen het thuiswerken en het onlineshoppen en tenslotte de pijlsnel oplopende inflatie en rente.  

Bfinance vat het zo samen: “The real estate valuation slump constitutes one of the greatest asset class drawdowns in history and many funds were heavily exposed to market headwinds.”

Winnaars en verliezers

Maar als er iets dieper in de cijfers wordt gedoken, blijkt dat de onderlinge verschillen tussen sectorwinnaars en verliezers enorm zijn. Om dit te accentueren gaat bfinance verder terug in de tijd, 10 jaar om precies te zijn.

Ten eerste wordt het beeld dan gelijk een stuk positiever, want de laatste 5 jaar was het vooral de periode 2023-2024 die er in negatieve zin uitspringt.

Ten tweede - als de laatste 10 jaar in de VS wordt opgedeeld in vijf periodes van 2 jaar dan blijkt dat er tussen de groep beste en slechtste fondsen telkens een gat zit van minstens 3% tot 6%. Vooral de periode 2020-2022 springt eruit.

In Europa waren de onderlinge verschillen tussen winnaars en verliezers kleiner, in Azië nog groter.

Klein maar fijn

Hoe komt dat? Eén van de factoren die zorgt voor de verschillen is de omvang van de vastgoedfondsen. Vooral in de VS zijn er een aantal megafondsen die het in de regel minder goed doen dan hun kleinere concurrenten. In Europa en Azië speelt de omvang nauwelijks een rol.

Wat in de VS wel een grote rol speelt, is de sectorallocatie. De winnaars blijken relatief weinig in kantoren te beleggen. Deels is dat toeval, maar er zijn ook fondsen die een goede neus hadden en al in 2017 (ruim voor corona) begonnen met het afstoten van kantoren. 

Een derde factor is de groei van een fonds. Vastgoedfondsen die groeien en dus meer middelen binnenkrijgen van beleggers, hebben ruimte voor aanpassingen in de portefeuille. Ze zijn dus per definitie flexibeler. Een krimpend fonds moet daarentegen vastgoed verkopen, wat in een slechte markt niet eenvoudig is.

Dit kan een vliegwieleffect krijgen: een vastgoedfonds dat outperformt krijgt meer geld binnen dan een underperformer. Door dat extra geld heeft het fonds een grotere kans ook in de toekomst out te performen. Enzovoort. Enzovoort.

Landenverdeling

Bij Europese vastgoedfondsen zit de crux hem in de landenverdeling. De underperformers zaten de laatste jaren vooral overwogen in Frankrijk en de Benelux, terwijl de outperformers overwogen zaten in het VK en Scandinavië. Duitsland, de grootste markt voor iedereen, was geen factor van belang.

In Azië loonde het om bij de regionale spreiding overwogen te zitten in Japan en Zuid-Korea en onderwogen in Australië, Nieuw-Zeeland en Singapore.

Optimisme

Het feit dat vastgoedfondsen lage rapportcijfers krijgen, wil nog niet zeggen dat er in de toekomst minder in wordt belegd. Een kleine meerderheid van de institutionele beleggers geeft zelfs aan meer te willen beleggen in vastgoed omdat ze hogere rendementen verwachten. Maar er zijn wel andere beleggingen die populairder zijn, zoals private markets en infrastructuur.