Rentedaling helpt real assets uit dal

Het adviesbureau bfinance houdt een warm pleidooi voor beursgenoteerde real assets in de portefeuille. De laatste jaren waren niet al te best voor deze beleggingscategorie, bestaande uit REIT's (commercieel vastgoedfondsen) en andere fondsen met een duidelijk tastbare onderliggende waarde, zoals infrastructuur, mijnen of een windmolenparken.

Maar bfinance denkt dat een rentedaling en economisch herstel kunnen zorgen voor een keerpunt en aantrekkelijke rendementen de komende jaren. Real assets hebben bovendien als extra voordeel dat ze het aandelenrisico dempen. De sector biedt ook een goede gelegenheid om exposure te krijgen naar bepaalde sectoren en landen die in veel portefeuilles ontbreken.

Bfinance adviseert beleggers wel om te kiezen voor actieve managers omdat die de laatste jaren duidelijk beter hebben gepresteerd dan ETF's en andere indexfondsen.

Wat zijn beursgenoteerde real assets?

Het is volgens bfinance belangrijk om onderscheid te maken tussen de klassieke REIT’s en een bredere groep van beursgenoteerde real assets, de zogenoemde LRA’s.

Dat staat voor Listed Real Assets. Dat kunnen gebouwen zijn, maar bijvoorbeeld ook infrastructuurprojecten, zonneparken, windmolens, landbouwgronden en grondstoffen. Steeds vaker wordt er ook gekozen voor een mix.

4 tot 6 biljoen

Het is een grote markt. Als alleen gekeken wordt naar de REIT’s en infrastructuurfondsen komt al een beurswaarde bij elkaar van minimaal 4 biljoen dollar. Afhankelijk van wat er allemaal wordt meegeteld, kan dat volgens een berekening van Cohen & Steers zelfs oplopen tot meer dan 6 biljoen. 

De LRA-sector heeft zoals gezegd een aantal bewogen jaren achter de rug met topresultaten van de tweede helft van 2020 tot en met 2021 en slechte rendementen in 2022 en 2023.

Vooral de REIT’s deden het slecht. De MSCI World Real Estate index daalde in 2022 bijvoorbeeld met een kwart en nog eens 9% het jaar erop. De rest van de LRA’s presteerde iets beter.

Rentegevoelig

Heel vreemd is dat niet. REIT’s staan bekend om hun gevoeligheid voor rentebewegingen en economische groei. Beide factoren zaten de afgelopen twee jaar niet bepaald mee.

Maar het mooie is dat er voor 2024 weer lagere rentetarieven worden verwacht en een langzaam wereldwijd economisch herstel.

Een eerste teken van herstel bij de REIT’s was daarbij al zichtbaar in het vierde kwartaal van 2023, toen de discount ten opzichte van NAV (netto intrinsieke waarde) in de VS daalde van bijna 20% in augustus tot 10,7% in december.

Aanvullend

Wat LRA’s aantrekkelijker maakt dan REIT's is volgens bfinance de lagere volatiliteit. Terwijl REIT’s vaak grote koersbewegingen maken, werden beursgenoteerde infrastructuurfondsen de laatste jaren gekenmerkt door meer kleine koersdalingen en daarmee een lagere volatiliteit.

Bfinance verklaart de grotere volatiliteit van REIT’s uit het feit dat deze volledig overgeleverd zijn aan het marktsentiment in de vastgoedsector, terwijl infrastructuurfondsen meer afhankelijk zijn van overheidsbeleid en economische groei.