De coronacrisis heeft beursgenoteerd vastgoed zwaar geraakt. De beleggingscategorie verloor in de periode 19 februari tot 20 april 25% aan waarde, in euro’s. Dat was flink meer dan de wereldwijde MSCI-aandelenindex.
Normaliter zakt vastgoed juist minder weg bij een crisis. Langetermijnhuurcontracten leggen doorgaans een bodem voor vastgoedbedrijven. Gobitschek: “Die bieden zekerheid bij tegenwind. Tenzij er huurders bankroet gaan. Juist daar zijn beleggers nu bang voor, ” vertelt hij voor ons online magazine.
De koerswinsten in 2019 zorgden ervoor dat beleggers sneller verkochten, zo verklaart Gobitschek de koersval. “Duidelijk was verder dat de lockdown in landen de omzet van winkelcentra en hotels rechtstreeks zou raken. Tot slot beseffen beleggers goed dat vastgoed kapitaalintensief is. Partijen die bij omzetverlies moeten herfinancieren of assets moeten verkopen om liquiditeiten te krijgen, zullen het zwaar krijgen.” De rendementsverschillen tussen sectoren zullen groter worden, zo verwacht Gobitschek.
Op zoek naar structurele winnaars
Langetermijntrends zoals de opkomst van de middenklasse in emerging markets en de sterke groei van de digitale economie blijven echter intact.
Dit zijn volgens de fondsbeheerder belangrijke aanjagers voor vastgoed. “We willen de structurele winnaars voor de lange termijn in onze portefeuille hebben.” Skagen m2 legt daarbij al langere tijd de nadruk op defensieve sectoren zoals huurappartementen, gezondheidszorg, opslag, digitale en sociale infrastructuur, magazijnen en logistiek vastgoed.
Hotels en winkelcentra die de zwaarste klappen kregen, zullen het slecht blijven doen, denkt Gobitschek. Skagen m2 verkocht de laatste hotelbezittingen en heeft nauwelijks nog retailvastgoed in portefeuille. “Die positionering hadden we voor de crisis al ingezet. Onze Top 10-posities zijn onveranderd.”
"Onze Top 10-posities zijn onveranderd"
“Waar we ook van wegblijven zijn bedrijven die zwaar geleveraged zijn. Een jaar geleden werden ze nog beloond met een hoge kasstroom en return on equity, maar de wereld is veranderd. Leverage zal een belangrijke differentiator worden tussen winnaars en verliezers,” aldus Gobitschek.
Crisis versterkt vastgoedtrends
E-commerce heeft gedurende de lockdown juist flinke impulsen gekregen. “Mensen die voor het eerst hun boodschappen via internet deden, blijven dat mogelijk doen. Dit zal de groei van de digitale economie versnellen,” aldus Gobitschek. Dit is onder meer goed nieuws voor logistiek vastgoed. De crisis heeft bedrijven ook doen beseffen dat ze grotere voorraden nodig hebben om minder afhankelijk te zijn van toeleveranciers. Ook lokale productie komt weer meer in beeld.
“Bedrijven zullen zich daarmee tegen crises willen wapenen. Denk ook aan ziekenhuizen die waarschijnlijk meer opslagruimte nodig zullen hebben,” zegt Gobitschek. Thuiswerken en het gebruik van diensten als Netflix zijn enorm gegroeid tijdens de coronacrisis met als gevolg een boost in dataverkeer. “Bedrijven realiseren zich dat ze onvoldoende capaciteit hebben om situaties als deze aan te kunnen. Ze zullen het cloud-gebruik vergroten. Dat zie je nu al in de waarderingen van datacenters en zendmasten.”
Outlook
De langetermijnvooruitzichten voor vastgoed, even afgezien van de segmentverschillen, zijn volgens Gobitschek positief. Hij wijst daarbij vooral op het fiscale en monetaire stimuleringsbeleid. “Leidt dit tot inflatie, dan zijn beleggers gebaat bij de ingebouwde inflatiebescherming van vastgoed. Gaan we een periode van deflatie met zeer lage rentes tegemoet, dan doen reële assets zoals vastgoed het eveneens goed.”
Op korte termijn blijven de onzekerheden groot. “De kasstroom van bedrijven zal in veel sectoren schade oplopen. Overheden kunnen niet iedereen redden. Zeker is dat we over een jaar minder retailbedrijven overhouden. Ze kunnen hun schulden niet aan."
"Aan de andere kant waren veel van deze bedrijven toch wel omgevallen,” gaat Gobitschek verder. Beleggers zouden zich volgens de vastgoedexpert moeten instellen op meer fusies en overnames in vastgoed en meer uitgiftes van aandelen of obligaties. “De hogere volatiliteit biedt kansen voor actieve beleggers. Skagen m2 heeft 4 tot 5% in contanten om zulke kansen te kunnen pakken. Een goede selectie van bedrijven en een gediversifieerde portefeuille zijn belangrijker dan ooit."
"De hogere volatiliteit biedt kansen voor actieve beleggers"
"Vooral de mogelijkheid om in een groot aantal landen te beleggen is van belang. Je wilt niet afhankelijk zijn van één bepaalde vastgoedcyclus. Het herstel komt er, het is zaak om ervoor te zorgen dat je tegen die tijd goed bent gepositioneerd.”
Meer visies lezen over hoe nu verder? Lees ons online magazine.
