Huizenprijzen blijven dalen Wie er ook gaat regeren, ik geloof dat de huizenprijzen blijven dalen. Ik verwacht zelfs nog een daling van rond 20%. 6 september 2012 14:30 • Door Jos Koets U zult niet verbaasd opkijken dat de huizenprijzen blijven dalen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) kondigde twee weken geleden aan dat de prijzen op het ogenblik op het niveau van 2004 zitten. In de tabel hieronder staat een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen van 1985 tot en met 2010 van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De cijfers van de NVM en het CBS komen niet overeen, maar dat is niet zo heel erg belangrijk. jaar gemiddelde prijs jaar gemiddelde prijs 1985 60.300 1998 132.900 1986 63.000 1999 156.900 1987 65.300 2000 180.600 1988 68.200 2001 194.000 1989 72.400 2002 204.000 1990 73.900 2003 207.400 1991 75.800 2004 214.900 1992 82.200 2005 224.000 1993 90.800 2006 235.200 1994 98.400 2007 243.600 1995 102.400 2008 243.400 1996 112.700 2009 225.300 1997 122.600 2010 232.500 Het gemiddelde is nu rond de 215.000 euro. Voor de crisis was dit nog 247.000 euro. Het woord is nu aan het kabinet. Welke stappen gaan zij nemen. De kans is zeer groot dat de verplichte aflossing (annuïteiten of lineair) per 1 januari 2013 voor nieuwe kopers een feit wordt. De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat de huizenprijzen dan met 9% gaan dalen (zie pdf). Zij gaan ervan uit dat bij een 100%-annuïtaire hypotheek iemand minder kan lenen, hun uitleg: Per saldo domineert het tweede en derde effect en kan een starter bij een annuïtaire hypotheek minder lenen tegen dezelfde woonlasten dan bij een combihypotheek. Ter indicatie: bij een hypotheekrente van 5%, een bankspaarrente van 5%, een disconteringsvoet van 3,5% en een belastingtarief van 40% ligt de maximale leencapaciteit van een starter, uitgaande van dezelfde woonlasten, bij een annuitaïre hypotheek 9% lager dan bij een combihypotheek. Bij andere rentevoeten (tussen 4% en 6%) varieert de afname van de leencapaciteit rond de genoemde 9% (van 8,4% tot 9,1%). Afhankelijk van de mate waarin banken de leencapaciteit en/of starters de gewenste lening daadwerkelijk aanpassen, zullen de leenbedragen van starters dus tussen de 0 en 9% lager uitvallen. Eerlijk gezegd begrijp ik deze uitleg niet. Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitgegaan van een annuïteiten hypotheek. De tekst van NHG luidt alsvolgt: Als financieringslast van de lening geldt, ongeacht de leningsvorm, het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten, met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon. Te rooskleurigMisschien zie ik iets over het hoofd? Zo ja, dan verneem ik dat graag van u. Ik ben van mening dat de 9% van DNB veel te rooskleurig is. Ik verwacht een daling van rond de 20%. Stel dat dit percentage van mij klopt, dan zal de gemiddelde huizenprijs dalen naar rond de 172.000 euro. Dit is te vergelijken met de prijzen van de jaren 1999 tot 2000. De gevolgen voor starters en doorstromers (zonder overwaarde uit verkoop van hun eerdere woning) vanaf 2000 zijn behoorlijk. De meesten zullen namelijk een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Hiertegenover staat gelukkig een opgebouwde waarde die gebruikt gaat worden om de lopende hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen. Afkopen verbieden In ieder geval is een tweede hypotheek voor een verbouwing of groot onderhoud niet meer mogelijk als de waarde van de woning minder is dan de hypotheek. Dit moet dus uit eigen middelen komen en dit is voor veel mensen een probleem. Bovendien zal bij verkoop van de woning er een restantschuld ontstaan. De opgebouwde waarde in een verzekeringspolis wordt namelijk niet bij verkoop verrekend door de banken. Het verkoopverlies moet dus eerst uit eigen middelen betaald worden. Zonder eigen middelen geen verkoop of er moet intern geleend worden. Een voorbeeld ter verduidelijking: Verkoop woning: 200.000 Lopende hypotheek: 220.000 Waarde polis: 30.000 Bij verkoop moet de verkoper nu eerst 20.000 euro voorschieten. Hierna kan de polis worden afgekocht met eventuele fiscale gevolgen. Dit probleem is gemakkelijk op te lossen door de flexibiliteit voor spaarrekeningen en verzekeringen verder te beperken. Het is nu mogelijk de opgebouwde waarde af te kopen. Mijn voorstel is om dit te verbieden. Bij een verhuizing moet de opgebouwde waarde worden gebruikt voor de volgende koopwoning (fiscale voortzetting) of ter aflossing van de lopende hypotheek. Bij dit laatste moet de mogelijkheid komen om bij verkoop dit bedrag direct te verrekenen waardoor veel mensen geen restantschuld meer hebben. VVD en PVVTot slot heb ik soms mijn twijfels of de waarheid helemaal wordt gesproken. Volgens het CPB (Centraal Planbureau) stijgen de huizenprijzen met 2% (tot 2017) als de standpunten van de VVD of de PVV worden ingevoerd. Vreemd, omdat de standpunten van beide partijen totaal verschillend zijn. De PVV wil de hypotheekrenteaftrek handhaven. De VVD wil dit ook maar wil dat starters hun hypotheek volledig gaan aflossen. Natuurlijk leiden er meerdere wegen naar Rome, maar ik verwacht dat de VVD langer onderweg is. Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven. Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX. Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl. Deel via:
J. Safra Sarasin Sustainable Asset Management 18 apr "Reshoring biedt mooie kansen voor groene beleggers" Volgens fondsmanager Daniel Lurch van het JSS Sustainable Equity Green Planet fonds van J. Safra Sarasin profiteren met name de duurzaamste bedrijven van de huidige herschikking van de wereldwijde productieketen. Welke dat zijn?
Impactbeleggen 11 apr “Het is fijn om goed te doen” Ook buiten Nederland is impactbeleggen ontdekt. Het Schotse Baillie Gifford bijvoorbeeld lanceerde in 2017 het Positive Change Fund. Vlak voor Pasen was Rosie Rankin, medeverantwoordelijk voor dit fonds, over in Amsterdam voor de tweedaagse Impact Europe Summit in de Beurs van Berlage. Rob Stallinga sprak met haar.
Impactbeleggen 03 apr "Impactbeleggers staan aan de goede kant van de geschiedenis" Hadewych Kuiper, directeur beleggingen bij Triodos IM, is niet onder de indruk van alle berichten dat duurzaam beleggen het beste heeft gehad. "Zo ziet tegenwerking van vooruitgang eruit."
Impactbeleggen 30 jan JSS Green Planet Fund: Kansrijk beleggen in een groene toekomst Beleggen in de toekomst is volgens S. Safra Sarasin beleggen in de groene transitie. Lees meer over het JSS Sustainable Equity Green Planet Fund, dat in de laatste drie jaar niet alleen hard is gegroeid maar ook sterk heeft gepresteerd.
ESG 17 jan ESG is dood, lang leve ESG 2.0! Matt Christensen, hoofd duurzaam en impact beleggen bij Allianz Global Investors, schetst de vijf belangrijkste duurzaamheidsthema's van 2024. Politieke verdeeldheid dreigt het grootste struikelblok te worden.
ESG 01 nov Biodiversiteitsverlies, het megarisico dat slechts enkelen zien Het verlies van biodiversiteit is volgens De Nederlandsche Bank (DNB) een groot risico voor de financiële stabiliteit. Cardano heeft een methode ontwikkeld om dit verlies te meten en zo de beleggingsrisico’s in kaart te brengen. IEXProfs sprak met Dennis van der Putten, Chief Sustainability Officer bij Cardano.