Oase van rust

Hoe ligt de Nederlandse hypotheekmarkt er momenteel bij?

“Vanuit beleggingsperspectief heel goed. De verliezen zijn extreem laag. Er zijn amper tot geen huizen die met een gedwongen verlies moeten worden verkocht. Ook is er amper sprake van achterstanden in de betaling van de hypotheeklasten. In het geval van betalingsachterstanden van vier maanden en langer gaat het om minder dan 10 basispunten.”

Rutger Brascamp

Het is duidelijk geen belegging om stress van te hebben.

“Dat klopt. Hypotheken worden door institutionele beleggers ingezet als een stabiele belegging met een horizon van 10 tot 20 jaar. Het is wel een illiquide belegging, dus de illiquiditeitspremie willen beleggers wel verdienen. Die premie is de spread boven swap. Bij een door NHG gegarandeerde lening moet je dan denken aan een opslag van 1,1% tot en met 1,5%. Voor non-NHG komt daar nog eens circa 0,3% extra bij.”

Hoe groot is de totale Nederlandse hypotheekmarkt?

“Die bedraagt om en nabij €850 miljard euro: Bron: DNB – Omvang en verdeling hypotheekmarkt. De omzet in het afgelopen jaar lag rond de €140 miljard. De grootste verstrekkers van hypotheekleningen in Nederland zijn traditioneel de banken (circa 70% van de Nationale hypotheekschuld). Na de top 3 banken ABN Amro, ING en Rabobank is onze partner ASR de nummer vier verstrekker van Nederland. Aegon AM is wel de grootste beheerder van hypotheekportefeuilles voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Dat gaat om € 43 miljard.”

Onderwijl gaan de huizenprijzen door het dak?

“Dat is vraag en aanbod. De rente doet er ook toe. Toen de rente in 2022 begon te stijgen, zagen we dat de huizenprijzen iets inzakten maar nu is het weer vol gas vooruit. Dat komt ook omdat huren in Nederland geen alternatief is. Die maandlasten zijn vaak hoger. Daarbij kun je de huur fiscaal ook niet aftrekken.

Een tweede belangrijk aspect is dat de Nederlanders in de afgelopen jaren, ondanks hoge inflatie en energiekosten ontwikkeling, per saldo gemiddeld in netto inkomen erop vooruit zijn gegaan. Zo publiceerde het CBS onlangs voor 2024 een 3% groei van het reëel beschikbaar inkomen van Nederlandse huishoudens. Het moeilijkste is het nu voor de mensen die wachten op een instapmoment. Dat zijn de starters.”

Hoe gaat het verder met de Nederlandse huizenmarkt? Gaat die beloofde bouw van 100.000 of zelfs iets meer nieuwe woningen per jaar lukken?

“Duidelijk is dat de streefcijfers van de laatste jaren nooit zijn gehaald. Steker, het verschil tussen ambitie en resultaat wordt steeds groter. Het is heel knap als het Minister Keijzer ditmaal wel zou lukken.

Een van de gemaakte afspraken tijdens de woontop met betrokken marktpartijen in 2024 betreft dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar moet zijn voor lage en middeninkomens. Dan moet er wel extra geld beschikbaar zijn van Rijk en gemeenten. Daarbij zijn er ook enkele onzekerheden zoals het stikstofdossier. Daar komt men nog vooralsnog niet goed uit.

Aan de andere kant probeert minister Keijzer wel door te pakken. Maar het is weerbarstige materie. Dan heb ik het nog niet over het lastige vergunningentraject voor locaal bouwen gehad.”

Hoe belangrijk is de rente-ontwikkeling voor beleggers in hypotheken?

“Als de swaprentes stijgen dan volgen over het algemeen ook de hypotheekrentes. De meeste mensen kiezen momenteel voor 10 jaar rentevast. Dat is meer dan 60% van alle nieuwe leningen. Van de overgebleven 40% kiezen de meeste mensen voor nog langere hypotheekperiodes. Omdat hypotheekrentes in Nederland over het algemeen voor langere tijd worden vastgezet hebben de meeste huizeneigenaren, als rentes hard omhoog gaan, daar geen last van. Dat is voor beleggers een veilige situatie.

Een stijging van hypotheekrentes dempt naar verwachting de stijging van huizenprijzen. Stabilisatie van huizenprijzen is helemaal niet erg. Dat geeft namelijk rust in de markt.”

We hoeven niet bang te zijn voor een nieuwe kredietcrisis?

“Het is niet uit te sluiten, maar de kans daarop is wel heel klein geworden. In 2013 is de regelgeving voor hypotheken fors aangescherpt. Er is veel nadruk op verplichte aflossing komen te liggen. Als mensen beginnen met af te lossen dan voelen ze zich bovendien nog meer eigenaar. Dat is gunstig. Overigens waren de verliezen in de tijd van de kredietcrisis ook al heel beperkt. Nederland is niet Amerika.”

Wat hebben beleggers in hypotheken de laatste jaren verdiend?

“Dat is simpel uit te rekenen. Dat is de hypotheekrente minus de vergoeding van de beheerder. Vanwege het illiquide karakter, is het niet verstandig om een hele portefeuille te vullen met hypotheken. In de praktijk is voor pensioenfondsen een portefeuilleweging van 10% heel acceptabel.”

Wat is uw rendementverwachting voor de komende jaren? Wordt het meer of minder?

“Dat is lastig te voorspellen. Wat gaat de swaprente en daarmee de hypotheekrente doen? Als illiquide lange termijn belegging is het belangrijk dat een stabiel extra rendement boven risico vrije rente wordt geincasseerd met nieu of nauwelijks kredietverliezen.”

Wat vreest u vooral? Wat als we een recessie krijgen ten gevolge van een full blown wereldwijde handelsoorlog?

“Met de economie gaat het nog altijd heel goed. Hypotheken zijn bijna te veilig. Het is een steady business. We kijken inmiddels ook meer naar het buitenland om Nederlandse hypotheken daar te promoten. Als dat een succes wordt, dan helpt dat mee om de spread op Nederlandse hypotheken laag te houden.”